Utett bad uten hulltaking og varmekabler: delvis medhold (FinKN 2026-930)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig fra 1980, markedsført som innholdsrik og solgt for 9,05 millioner kroner. Tilstandsrapporten omtalte den som normalt vedlikeholdt. En hybel i underetasjen var innredet i 2023.

Badet ved hovedsoverommet i første etasje fikk mørk TG 2 (vesentlige avvik som kan kreve tiltak) på gulvoverflater, og sluk, membran og tettesjikt (den tette flaten som skal stoppe vann) fikk samme grad. Rapporten sa at mer enn halvparten av forventet levetid var brukt, at det ikke var registrert symptomer på svikt, og at badet var en risikokonstruksjon. Takstmannen tok ikke hull i konstruksjonen for å sjekke fukt, men gjorde fuktsøk uten funn. Vannledningene fikk også TG 2 på grunn av alder.

Etter overtakelsen ble det oppdaget en lekkasje fra badet ned til rommet under. Kjøperen reklamerte (meldte fra om mangelen) om lag åtte måneder etter overtakelsen. I tillegg var vanntrykket dårlig ved et bad, det tok tid før vannet ble varmt, og varmekablene i mellomgangen i kjelleren var defekte.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) på 348 835 kroner. Kjøperen mente tilstandsrapporten var ugyldig fordi det ikke var tatt hull og dusjkabinettet ikke var flyttet, at forholdene var upåregnelige, og at opplysningen om at det ikke var symptomer på funksjonssvekkelse var uriktig.

Forsikringsselskapet, HDI, avviste ansvar. Selskapet mente selgers takstmann ikke hadde brutt reglene og ikke plikter å flytte et dusjkabinett. Selskapet mente også at kjøperen selv hadde belastet badet mer ved å fjerne dusjkabinettet og fuge på egen hånd.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda ga delvis medhold.

For varmekablene fant nemnda en mangel. Salgsoppgaven viste at det lå kabel i flis i vindfang og hall i kjelleren, og bildene viste tilsvarende fliser i mellomgangen. Da var det naturlig å forvente varmekabler der også. Nemnda la utbedringskostnaden på 24 435 kroner til grunn, men satte den til 15 000 kroner etter et fradrag for at nye kabler er en standardheving (en forbedring i forhold til gamle). Etter egenandelen sto kjøperen igjen med 5 000 kroner.

For vanntrykk og varmtvann var årsaken ikke tilstrekkelig dokumentert. Rørene var opplyst å være gamle, og forholdet kunne skyldes overforbruk. Det var ingen mangel.

For badet delte nemnda seg. Flertallet mente takstmannen hadde brutt forskriften ved å la være å ta hull uten å oppgi grunn. Likevel var badets alder og risikoopplysningene så tydelige at lekkasjen ikke gikk ut over det kjøperen kunne forvente. Kjøperen hadde dessuten fjernet dusjkabinettet og dusjet direkte på flisene, og det var usikkert når skaden oppsto.

Mindretallet mente at det forelå en mangel. Uten hulltaking kunne ikke de betryggende opplysningene om badet tillegges vanlig vekt, og skaden var mer enn vanlig slitasje. Dissens betyr at nemndsmedlemmene var uenige.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at et brudd på reglene for tilstandsrapporten ikke automatisk gir kjøperen en mangel. Flertallet la vekt på hva risikoopplysningene faktisk sa om badet, ikke bare at det ikke var tatt hull.

Et gammelt bad med TG 2 på sluk og membran og et varsel om risikokonstruksjon gir kjøperen små forventninger, selv om rapporten også sier at det ikke er symptomer på svikt.

Bruken etter overtakelsen teller også. Endringer kjøperen selv har gjort, som å fjerne dusjkabinettet, kan svekke kravet. Og en mangel kan være reell uten å gi mer enn et lite beløp når gamle deler skiftes ut.

Kort oppsummert

• Bad med lekkasje, dårlig vanntrykk og defekte varmekabler i en bolig fra 1980.
• Bare varmekablene var en mangel, med 5 000 kroner i prisavslag. Badet var påregnelig etter flertallet, mens mindretallet mente det var en mangel.
• Kjøperen fikk delvis medhold av et krav på 348 835 kroner.