Ulovlige soverom og boder, enebolig fra 2006: ikke medhold (FinKN 2024-1183)

Hva saken gjaldt

Boligen var en stor enebolig fra 2006, solgt for 7,4 millioner kroner i februar 2023. Salgsoppgaven fremhevet en underetasje med peisestue, en kjellerstue, et soverom, fire boder og et teknisk rom, og oppga seks soverom i alt. Den viste også til ferdigattest for boligen. Samtidig sto det tydelig at ferdigattest ikke er noen garanti for at alt er godkjent, at tegningene ikke stemte med dagens situasjon, og at bodene ikke sto på tegningene. Kjøperen tok risikoen for bruken av arealene.

Tilstandsrapporten sa det samme: det var avvik fra de godkjente tegningene, og tre av bodene var ikke merket som areal.

I egenerklæringen (skjema der selger svarer på spørsmål om boligen) svarte selger nei på om han kjente til ombygging i kjeller, manglende tillatelser eller manglende ferdigattest.

Snart etter overtakelsen oppdaget kjøperen at soverommene og tre av bodene i kjelleren aldri var godkjent. Kjøperen søkte selv om godkjenning, og kommunen ga rammetillatelse i oktober 2023. Senere ble søknaden om ferdigattest avvist fordi den var mangelfull.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) for utbedringskostnadene, med forsinkelsesrente. Kjøperen mente selger hadde gitt for svake opplysninger om bodene (§ 3-7), og at markedsføringen av rommene i underetasjen var uriktig (§ 3-8).

HDI Global Specialty, som hadde selgers boligselgerforsikring (forsikring som dekker kjøpers krav mot selger), mente det ikke var noen mangel. Om bodene pekte selskapet på at det var opplyst at de ikke var godkjent (§ 3-10).

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga kjøperen delvis medhold. Rommene ble markedsført som soverom og godkjent oppholdsrom, men var ikke godkjent for det. Om bodene mente sekretariatet at opplysningene var gode nok. Selskapet sa seg enig i denne vurderingen og ville følge den.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda sluttet seg til sekretariatet. To ting veide tyngst.

For det første var soverommene og kjellerstuen en mangel (§ 3-1 og § 3-2). De var markedsført som soverom og lovlig oppholdsrom, men var ikke godkjent for varig opphold. Selskapet erkjente dette selv.

For det andre var bodene ikke en mangel. Både salgsoppgaven og tilstandsrapporten sa at de ikke var godkjent. Når selger har opplyst om et problem, har kjøperen langt på vei risikoen for hvor stort det er. Nemnda mente at selgers nei-svar i egenerklæringen kunne virke villedende, men at det totale opplysningsbildet var det som telte. Kjøperen kunne ikke ha berettiget forventning om at bodene var godkjent.

Nemnda satte likevel ikke noe beløp. Sekretariatet hadde regnet seg frem til 12 965 kroner i prisavslag. Men det kom inn nye opplysninger under nemndas behandling. Kommunen forklarte at ferdigattest krevde søknad om igangsettingstillatelse og ansvarsrett (formelt ansvar for utført arbeid). Kjøperen sa at firmaet som hadde utført arbeidene, var gått konkurs, og at det var vanskelig å finne noen som ville ta ansvar for arbeid de ikke selv hadde gjort. De endelige kostnadene var derfor usikre.

Siden selskapet hadde erkjent ansvaret for rommene, endte nemnda med å gi selskapet medhold. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at en ferdigattest ikke sier at alt i boligen er godkjent. Markedsfører selger rom som soverom, må de være godkjent som det, ellers kan det være en mangel.

Om bodene viser den at når selger åpent sier at noe er ulovlig, får kjøperen lite å stå på. Kjøperen bærer da mye av risikoen.

Og selv om nemnda finner en mangel, kan beløpet stå åpent når utbedringen ikke er avklart. Da må partene selv bli enige, eller saken avgjøres i retten.

Kort oppsummert

• Ikke godkjente soverom, kjellerstue og boder i underetasjen på en enebolig fra 2006.
• Rommene var en mangel, men ikke bodene, som var åpent opplyst som ikke godkjente.
• Formelt ikke medhold for kjøperen: selskapet fikk medhold fordi det hadde erkjent ansvar for rommene, og nemnda satte ikke noe beløp.