Vann fra pipeløpet på enebolig fra 1989: ikke medhold (FinKN 2025-620)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig fra 1989, solgt for 21,5 millioner kroner. Salgsprospektet beskrev en gjennomført stil og sa at huset var betydelig oppgradert de siste årene. Tilstandsrapporten ga taktekking, nedløp og beslag og takkonstruksjon TG 2 (avvik som kan kreve tiltak). Pipe og ildsted ble ikke vurdert (TG IU, ikke undersøkt), men rapporten gjentok en opplysning fra selger: ved ekstreme nedbørsmengder og vindforhold hadde det kommet noe vann fra pipeløpet ned til peisen på kjøkkenet. Selger hadde skrevet det samme i egenerklæringen (skjema der selger svarer på spørsmål om boligen).

Kort tid etter overtakelsen fikk kjøperen bobler i malingen ved peisen. Senere viste det seg at det trengte inn vann fra yttertaket rundt pipeløpet. Kjøperen reklamerte (varslet selger om at det ble gjort krav) i august 2023. Et takstfirma mente skadeårsaken var utett tak ved pipa, mest sannsynlig på grunn av frostsprengt beslag, og anslo utbedringen til 64 000 kroner. En blikkenslager tettet lekkasjepunktet for 54 687 kroner. I tillegg kom et pristilbud på 31 250 kroner for peisspjeldet og et anslag på 18 877 kroner for følgeskader på kjøkkenet.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) på 104 812 kroner. Kjøperen mente selger hadde tonet ned problemet. Opplysningen om ekstreme nedbørsmengder fikk det til å høres ut som noe som sjelden skjedde. Når vannet også kom ved små nedbørsmengder, var det upåregnelig.

Selskapet, som hadde selgerens boligselgerforsikring, avviste kravet. Det viste til at selger hadde vært åpen om det selger visste, og at boligen dessuten hadde en rekke risikoopplysninger (opplysninger om svakheter som gjør at kjøper må regne med utbedringer).

Hva nemnda la vekt på

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) kom til at det ikke var noen mangel, og nemnda sluttet seg til det. Tre ting veide tyngst.

For det første ble det opplyst om selve problemet. Kjøperen visste at det kom vann ved pipa i kraftig regn. Da har kjøperen langt på vei risikoen for hvor omfattende problemet viser seg å være.

For det andre var takets tilstand godt beskrevet. Taktekking, beslag og takkonstruksjon hadde TG 2, og taket var bare inspisert fra bakken. Det tilsa at det kunne finnes større skader enn de som var funnet.

For det tredje fant nemnda ikke nok holdepunkter for at selger hadde holdt noe tilbake. Nemnda pekte på at den behandler saker skriftlig, og at det derfor er krevende å vurdere slike anførsler. Risikoopplysningene tilsa dessuten at det avgjørende vilkåret i § 3-7 og § 3-8, at feilen må ha påvirket kjøpet, neppe var oppfylt.

Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at en konkret opplysning om et problem kan gjøre at du selv må bære større deler av risikoen, også når skaden senere viser seg å være større enn du trodde. Formuleringer om at det bare kommer noe vann i ekstremvær kan være nok til at nemnda mener du var advart. Dårlig mulighet til å undersøke en bygningsdel, for eksempel et tak som bare er sett fra bakken, blir også regnet som en risikoopplysning.

Det hjelper lite å påpeke at omfanget var større, hvis du ikke kan vise at selger visste mer enn det som ble opplyst.

Kort oppsummert

• Kjøperen fant vann fra pipeløpet i en enebolig fra 1989 og krevde 104 812 kroner i prisavslag.
• Selger hadde opplyst om vann ved pipa, og taket hadde TG 2 flere steder.
• Nemnda ga selskapet medhold: det var ingen mangel, og kjøperen nådde ikke frem.