El-anlegg, drenering og mus, bolig fra 1968: delvis medhold (FinKN 2025-1289)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig fra 1968, solgt for 3,61 millioner kroner i november 2023. Salgsoppgaven beskrev en innholdsrik bolig med slitasje som forventet etter byggeåret. Tilstandsrapporten var tydelig. Den sa at boligen hadde ukjente grunnforhold og ukjent drenering, og at det var stor mangel på dokumentasjon. Grunn og drenering fikk TG 2 (avvik som kan kreve tiltak) på grunn av alder og manglende kontroll. Yttervegger fikk TG 2 med opplysninger om manglende sikring mot mus, råte i kledningen og ødelagte bord. El-anlegget fikk TG IU (ikke undersøkt), og det var ikke fremlagt samsvarserklæring (dokumentasjon på at el-arbeid er riktig utført).

Etter overtakelsen i desember 2023 reklamerte kjøper på en lang rekke forhold. Det var lukt av urin og avføring, tidligere musangrep, avvik ved el-anlegget, en lekkasje rundt pipen, skader på kjøkkenet, manglende kledning, og fukt som trakk inn i kjelleren. Kjøper mente at flere av de ufagmessige forholdene skyldtes drenering som var svak eller manglet ved et tilbygg.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøper krevde 1 385 000 kroner i prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake), pluss forsinkelsesrente. Kjøper mente at forholdene var upåregnelige, og at det var gitt mangelfulle opplysninger.

Selskapet var selgers forsikringsselskap (boligselgerforsikring). Det viste til boligens alder og opplysningene ved salget, og mente at deler av kravet, særlig om dreneringen, var udokumentert. Selskapet mente at drenering kunne løses billigere enn kjøper hevdet, med en avfukter for 100 000 til 150 000 kroner.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda fant mangel på tre punkter (§ 3-2): feil ved el-anlegget, skader på kjøkkenet og manglende pipehatt. Prisavslaget ble 90 000 kroner etter fradrag for standardheving og kjøpers egenandel. Selskapet hadde selv forsøkt å løse dette i tråd med sekretariatets (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) vurdering.

Resten av kravet førte ikke frem, av flere grunner.

Dreneringen: En drenering ingen har kontrollert, i en slitt bolig fra 1968, er noe kjøper må regne med å oppgradere. Rapporten hadde advart om ukjent drenering og TG 2. Kjøper hadde heller ikke dokumentert hvor omfattende vanninntrengningen var. Om tilbygget fra 2010 kunne kjøper ha høyere forventninger, men det var ikke lagt frem dokumenter som viste hva som måtte gjøres. Kjøper har bevisbyrden, og tvil om årsak og omfang går ut over kjøper. Nemnda har ikke selv byggfaglig kompetanse og behandler saken skriftlig.

Mus og kledning: Salget hadde opplyst om manglende musesikring, råte og ødelagte bord. Kjøper måtte ta høyde for oppgradering og for at det kunne være mus. Følgeskader utover det forventede var ikke dokumentert.

Lukt: De fagkyndige var uenige om hvor sterk lukten var. Opplevelse av lukt er subjektiv, og en skriftlig behandling er lite egnet til å avgjøre det.

Pipen: Taket var gammelt og ble bare sjekket fra bakken av hensyn til sikkerhet. Utettheter rundt pipen lå innenfor risikoen kjøper hadde fått vite om. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at en lang liste av reklamerte forhold ikke gir en lang liste av krav. I en gammel bolig med dårlig tilstandsgrad og mange risikoopplysninger må kjøper regne med oppgraderinger, og bare det som virkelig avviker, gir prisavslag.

Bevisbyrden ligger hos kjøper. Uten dokumentasjon på omfang og på hva som må gjøres, og uten enighet mellom fagfolkene, er det vanskelig å få medhold. Feil som salgsdokumentene ikke tok opp, som el-anlegg og en manglende pipehatt, gir lettere krav.

Kort oppsummert

• Kjøper krevde 1 385 000 kroner for drenering, mus, lukt, el-anlegg, pipe og kjøkken i en slitt bolig fra 1968.
• Bare el-anlegget, kjøkkenet og pipehatten var mangler. Resten var risiko kjøper var advart om, eller var ikke dokumentert.
• Kjøper fikk delvis medhold og et prisavslag på 90 000 kroner.