Museskader i isolasjonen, enebolig fra 1986: delvis medhold (FinKN 2024-1169)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig fra 1986 på tre plan, solgt for 5,5 millioner kroner sommeren 2023. Selger var et dødsbo og hadde ikke bodd i boligen. I egenerklæringen (skjema der selger svarer på spørsmål om boligen) svarte selger «vet ikke» på om det hadde vært skadedyr.

Tilstandsrapporten var full av tilstandsgrader og advarsler. Veggene fikk TG 3 (alvorlige avvik) på grunn av påvist fuktskade, og det var kjellerlukt i underetasjen. Konstruksjonen i ytterveggene fikk TG 0 og 1, altså ingen funksjonssvikt. Kaldloftet var bare sett fra luken og fikk TG IU (ikke undersøkt). Rapporten sa ingenting om skadedyr eller mus.

Kort tid etter overtakelsen fant kjøperen skjeggkre og sølvkre og skader etter mus. En skaderapport viste høy musaktivitet i konstruksjonen over flere år, mye urin på bjelkelaget og urin og avføring i isolasjonen. Det ble avdekket mulige inngangsveier i alle hjørnekasser.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) på 356 846 kroner. Beløpet bygget på et pristilbud om å bytte isolasjon og himling i tre etasjer. Kjøperen krevde også 4 000 kroner for egenandelen i sin egen forsikring, og forsinkelsesrente. Kjøperen mente boligen avvek fra det som var rimelig å vente (§ 3-2), og at selgers takstmann burde ha avdekket museproblemet (§ 3-7).

Anticimex, som hadde selgers boligselgerforsikring (forsikring som dekker kjøpers krav mot selger), avviste kravet. Selskapet pekte på boligens alder og beliggenhet og sa at mus og utbedringsbehov var påregnelig i en så gammel bolig.

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga selskapet medhold. Sekretariatet mente skaderapporten og pristilbudet var for tynne til å vise et skadeomfang utover det påregnelige.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda kom til motsatt resultat, men sa at det var adskillig tvil. Tre ting veide tyngst.

For det første kom det ny dokumentasjon under nemndas behandling. Kjøperen la frem bilder og video som viste store mengder musemøkk i kjeller, første og andre etasje og på kaldloftet. Det tok bort mye av sekretariatets usikkerhet om skadeomfanget.

For det andre ga tilstandsrapporten kjøperen ikke en eneste opplysning om at museskader fantes eller var en særlig risiko. Nemnda kalte det uheldig at rapporten ikke nevnte skaderisikoen under vegger og kledning, og at konstruksjonen fikk TG 0 og 1. Kjøperen kunne ikke uten videre regne med så omfattende skader.

For det tredje mente nemnda at lovgiver har senket terskelen for mangelsansvar etter den nye avhendingsloven. Nemnda var enig i at man må regne med noe mus når man kjøper en eldre bolig, men fant at skadene gikk ut over det kjøperen kunne vente. Nemnda tok ikke stilling til om takstmannen hadde ansvar.

Prisavslaget ble satt skjønnsmessig, fordi tilbudet ikke sa hvordan postene var priset. Nemnda gjorde fradrag for at ny isolasjon og himling gir boligen bedre standard, og la vekt på at boligen var gammel, fra dødsbo og solgt med usikkerhetsfaktorer. Kjøperen fikk 150 000 kroner, med fradrag for egenandel på 10 000 kroner. Egenandelen på 4 000 kroner og renter ble tatt til følge. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at museskader i en eldre bolig ikke automatisk er en mangel. Kjøper må regne med en viss risiko. Men skadeomfanget og hva rapporten sa om risikoen kan gjøre at grensen overskrides.

Den viser også at dokumentasjonen betyr mye. Nemnda snudde da bilder og video viste hvor omfattende skadene var. Et pristilbud uten forklaring på hvorfor alt må skiftes, gir et krav som lett blir kuttet.

Til slutt viser den at selv når kjøper vinner, får kjøper sjelden hele det kjøperen krevde. Eldre bolig, dødsbo og fradrag for at ny isolasjon gir bedre standard trekker ned beløpet.

Kort oppsummert

• Store museskader i isolasjon i en enebolig fra 1986, solgt fra et dødsbo.
• Nemnda mente skadene gikk ut over det kjøperen kunne vente, blant annet fordi rapporten ikke sa noe om museskader.
• Kjøperen fikk delvis medhold: 150 000 kroner i prisavslag, med fradrag for egenandel, mot et krav på 356 846 kroner.