Lekkasjer i tak fra 1983 som ikke var undersøkt: delvis medhold (FinKN 2024-195)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig i Nordland, oppført i 1983 og solgt for 9,5 millioner kroner ved kontrakt av 4.4.22. Salgsoppgaven sa at boligen var jevnlig vedlikeholdt og hadde normal standard. Tilstandsrapporten opplyste at taktekkingen var fra byggeåret, men fordi taket var snødekt ble den gitt TG IU (ikke undersøkt) med en anbefaling om å undersøke den når taket var snøfritt. Takkonstruksjonen og loftet fikk TG 1 (ingen eller mindre avvik), etter en inspeksjon fra luken og utenfra fra bakken. I egenerklæringen (skjema der selger svarer på spørsmål om boligen) opplyste selger, som hadde bodd i huset siden det ble bygget, om en lekkasje ved pipen i 2007.

Boligen ble overtatt 17.6.22. Kjøperne oppdaget en lekkasje ned til kjøkkenet og fant ved nærmere undersøkelser flere lekkasjer. De fant også gamle aviser på loftet. Kjøperne reklamerte (meldte fra om feilen) 18.10.22. En blikkenslager fant blant annet manglende tetting rundt gjennomføringer i undertaket, feil skruing og montering av takplater, en takstige som var tråkket gjennom platene, og manglende tettebånd i mønet. Utbedringskostnadene ble anslått til 565 000 kroner.

Hva kjøperne krevde, og hva selskapet mente

Kjøperne krevde 555 000 kroner i prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) etter fradrag for egenandelen, pluss forsinkelsesrente. De mente at det ikke var påregnelig at taket hadde så mange ufagmessige løsninger, og at det var misvisende at loftet fikk TG 1 når det viste seg å ha fuktskader og mugg. De mente også at selger hadde gitt mangelfulle opplysninger (§ 3-7).

Selskapet, som hadde selgers boligselgerforsikring, mente at taket hadde utlevd sin levetid, at tekkingen ikke var undersøkt, og at TG 1 gjaldt takkonstruksjonen og ikke tekkingen. Selskapet viste til at selger ikke kjente til feilene.

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) mente det forelå en mangel. Nemnda var enig.

Hva nemnda la vekt på

Tre forhold var avgjørende.

For det første hva kjøperne kunne forvente (§ 3-2). Kjøperne måtte regne med eldre tekking og hadde fått beskjed om at den ikke var undersøkt. Men rapporten ga ingen advarsel om alder og ingen levetid for tekkingen, og loftet fikk en god tilstandsgrad uten negative merknader. En alminnelig kjøper uten fagkunnskap kunne da ikke regne med så omfattende skader og så dyre arbeider kort tid etter overtakelsen.

For det andre årsaken. Skadene skyldtes ikke bare alder og slitasje. Det var også ufagmessige løsninger og feil ved arbeider utført i senere tid, selv om utførelsen fulgte kravene som gjaldt da huset ble bygget.

For det tredje beløpet. Nemnda understreket at takstmannen ikke hadde handlet i strid med forskriften, men mente likevel at helhetsbildet ved salget ga kjøperne grunn til å forvente noe annet. Prisavslaget ble redusert fordi kjøperne får nytt tak i stedet for et gammelt: det ble gjort et større fradrag for standardheving og forlenget levetid, og så trukket fra egenandelen. Det endte på 220 000 kroner, pluss forsinkelsesrente.

Det ble derfor delvis medhold: nemnda ga kjøperne rett i at det var en mangel, men bare en del av kravet. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at et forbehold om at taket ikke er undersøkt ikke fritar for alt ansvar. Det som står om nabodelene, som loftet, kan påvirke hva du kan forvente om taket. Har rapporten ikke signalert fare for store tiltak på kort sikt, er ikke alder alene et argument mot mangel.

Saken viser også at selv når du får rett, blir beløpet ofte lavere enn utbedringskostnaden. Er den gamle bygningsdelen erstattet av en ny, trekkes det fra for at boligen blir bedre og får lengre levetid.

Kort oppsummert

• Flere lekkasjer og ufagmessige løsninger i et tak fra 1983 som ikke var undersøkt ved salget.
• Nemnda mente kjøperne ikke hadde grunn til å regne med så store skader så tidlig, og fant en mangel.
• Delvis medhold: prisavslaget ble 220 000 kroner mot kravet på 555 000 kroner, etter fradrag for standardheving og egenandel.