Uisolert enebolig fra ca. 1960 i Troms: delvis medhold (FinKN 2026-102)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig i Troms, solgt for 4,7 millioner kroner i 2024. Den kom fra et dødsbo. Salgsoppgaven og tilstandsrapporten oppga at huset var oppført i ca. 1960, og det ble markedsført som en bolig med renoveringsbehov. Yttervegger, vinduer og loft hadde TG 2 (avvik som kan kreve tiltak), blant annet på grunn av slitasje, alder og enkelte råteskader. Rapporten sa ingenting om isolasjon, men energiattesten ga boligen den dårligste karakteren for oppvarming, G.

Kjøperen mente å ha fått vite ved overtakelsen at huset var bygget i 1951. Senere merket kjøperen stort varmetap. En skaderapport viste at hverken vegger eller tak var isolert. Fukt og rimdannelse ble også funnet i trekonstruksjonen ved en rørgjennomføring.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde 460 625 kroner i prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake), i tillegg til renter. Beløpet var kostnaden ved å etterisolere tak og vegger. Kjøperen hevdet for det første at byggeåret var oppgitt feil, og for det andre at et hus fra denne tiden normalt hadde en viss isolasjon. Det å mangle isolasjon helt var derfor uventet.

Anticimex, som hadde selgerens boligselgerforsikring (forsikring som dekker selgers ansvar for mangler), avslo kravet. Selskapet mente at 1951 ikke var dokumentert, og at selgeren bestred å ha nevnt det årstallet. Selskapet pekte også på at kjøperen hadde fått mange risikoopplysninger, slik at dårlig isolasjon måtte regnes med. Hvis nemnda likevel kom til en mangel, mente selskapet at et stort fradrag ville ta prisavslaget ned til null.

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) hadde gitt kjøperen medhold.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda delte saken i to.

Først byggeåret. Kjøperen må selv sannsynliggjøre kravet sitt. Nemnda behandler saker skriftlig og kan ikke avgjøre hvem som har rett når to parter forklarer seg ulikt. Matrikkelen viste dessuten at huset ble tatt i bruk i 1960, og 1951 kunne like gjerne være året tomten ble ervervet. Nemnda fant det derfor ikke godtgjort at byggeåret var 1951, og det var ingen mangel på dette punktet.

Deretter isolasjonen. Her ble kjøperen hørt. Huset var gammelt og solgt med renoveringsbehov, så kjøperen måtte regne med avvik. Men nemnda mente at det ikke var påregnelig at huset ikke var isolert i det hele tatt. Beliggenheten i Troms talte sterkt for at kjøperen kunne forvente en viss form for isolasjon når salgsdokumentene ikke sa noe annet. Selgerens side hadde dessuten best mulighet til å skaffe et godt informasjonsgrunnlag, og manglene kunne ha vært funnet ved besiktigelsen. Dette var en mangel etter § 3-2.

Til slutt beløpet. Prisavslaget skal ikke gi kjøperen et bedre hus enn det hun betalte for. Etterisolering gir høyere standard og lengre levetid. Huset var solgt som renoveringsobjekt og var over 60 år gammelt. Nemnda sluttet seg til et fradrag på ca. 75 %. Prisavslaget ble satt til 115 000 kroner, og egenandelen etter § 3-1 skal trekkes fra. Kjøperen fikk også renter fra påkravstidspunktet.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at et hus som er solgt med renoveringsbehov, likevel kan ha en mangel. Det avgjørende er hva kjøperen med rimelighet kunne forvente ut fra hele opplysningsbildet. Et helt fravær av isolasjon i en bolig i et kaldt strøk ble ikke regnet som noe kjøperen måtte forvente.

Saken viser også at en mangel ikke betyr at hele utbedringskostnaden dekkes. Når utbedringen gjør boligen bedre enn den var, og boligen var gammel og solgt som oppussingsobjekt, trekkes det store fradrag. Til sist viser den at påstander om hva selger sa muntlig ved overtakelsen, veier lite uten dokumentasjon.

Kort oppsummert

• Enebolig fra ca. 1960 i Troms, solgt som renoveringsobjekt, viste seg å være helt uten isolasjon.
• Nemnda mente dette var en mangel, men fant ikke godtgjort at byggeåret var 1951.
• Kjøperen fikk delvis medhold: 115 000 kroner i prisavslag av et krav på 460 625 kroner.