Hybel som ikke var godkjent, og en megler som tiet: medhold (FinKN 2024-1170)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig i Akershus fra 1967, solgt for 18,35 millioner kroner. Salgsoppgaven la stor vekt på utleiedelen. Hybelen var på omtrent 48 kvadratmeter, med egen inngang i kjelleren, stue, kjøkken, bad og soverom, og det var vist bilder av den. Arbeidene i hybelen var gjort i 2014.

I selgerens egenerklæring sto det at eiendommen ble solgt med utleiedel. På spørsmålet om utleiedelen var godkjent av bygningsmyndighetene hadde selgeren svart nei. Det samme gjaldt om innredningen og utbyggingen av kjelleren var godkjent. Tilstandsrapporten opplyste om at planløsningen var endret, og at det var avvik ved rømningsvei, dagslys eller takhøyde.

Etter budaksept, men før overtakelsen, fikk kjøperen mistanke om at hybelen ikke var godkjent av kommunen, og reklamerte straks. En konsulent fant flere endringer uten tillatelse, blant annet ny trappegang og nye vinduer. Kjøperen fikk senere en ny ferdigattest, og prosessen kostet 69 695 kroner.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) på 69 695 kroner, med forsinkelsesrente. Kjøperen mente at både selgeren og megleren hadde brutt plikten til å opplyse om forholdet (§ 3-7), og at opplysningene i tilstandsrapporten og egenerklæringen ikke var tydelige nok (§ 3-10).

Boligselgerforsikringen, som dekker selgerens ansvar, avslo kravet. Selskapet mente at opplysningene samlet viste at flere tiltak, særlig i hybelen, var gjort uten søknad og tillatelse. Selskapet mente også at avviket ikke var upåregnelig. Sekretariatet ga selskapet medhold, men kalte det uheldig at megleren markedsførte boligen med utleiedel.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda kom til motsatt resultat av sekretariatet, og la vekt på tre ting.

For det første hadde hybelen en meget sentral plass i markedsføringen. Ikke et eneste sted i selve prospektet sto det at hybelen ikke var godkjent for varig opphold, selv om megleren må ha kjent til det ut fra opplysningene fra selgeren og takstmannen.

For det andre var det påfallende at meglerens sammendrag av egenerklæringen hadde med spørsmålet om utleiedelen og spørsmålet om innredning, men ikke oppfølgingsspørsmålet om godkjenning. Det var akkurat det svaret som viste at hybelen ikke var godkjent.

For det tredje mente nemnda at dette var en underkommunikasjon av at hybelen var ulovlig, og dermed en mangel etter § 3-7. Kjøperen ville også ha oppfattet det annerledes hvis opplysningen hadde vært på plass, så innvirkningskriteriet (at feilen må ha påvirket avtalen) var oppfylt. Nemnda tok derfor ikke stilling til om selgeren selv hadde gitt for dårlig informasjon.

Prisavslaget ble 59 695 kroner etter fradrag for egenandelen, i tillegg til forsinkelsesrente. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at du ikke bare har krav på at enkeltopplysninger er riktige. Selgerens opplysninger, meglerens salgsoppgave og takstmannens rapport blir vurdert samlet. Når en fremhevet del av boligen ikke er godkjent, kan det gi en mangel at det ikke står tydelig i prospektet, selv om spredte tegn kunne ha vist det.

Saken viser også at meglerens fremstilling kan telle mot selgerens forsikring. En risikoopplysning som ligger gjemt i vedlegg, veier mindre enn en tydelig omtale der salgsoppgaven fremhever hybelen som en fordel.

Kort oppsummert

• En enebolig ble markedsført med utleiehybel, uten at det sto i prospektet at hybelen ikke var godkjent.
• Nemnda mente at det viktigste svaret i egenerklæringen var utelatt fra meglerens sammendrag, og at det var en mangel.
• Kjøperen fikk medhold og prisavslag på 59 695 kroner etter fradrag for egenandelen.