Mus i himlingen i eldre enebolig fra dødsbo: ikke medhold (FinKN 2026-636)

Hva saken gjaldt

Boligen var en eldre enebolig med tilbygg, solgt av et dødsbo for 2,45 millioner kroner. Selgeren hadde ikke bodd i huset det siste året og svarte nei på spørsmål om fukt, sopp, råte og skadedyr. Salgsoppgaven og tilstandsrapporten sa at huset var normalt godt vedlikeholdt, men at mer vedlikehold og påkostning måtte påregnes. De fleste bygningsdelene fikk mørk TG 2 (avvik som kan kreve tiltak). Rapporten pekte blant annet på fuktskjolder og dårlig lufting i takkonstruksjonen, muggsopp og råte i krypkjelleren og TG 3 (kraftige avvik) på badet. Fradraget i husets tekniske verdi for elde og vedlikeholdsbehov var på 1,55 millioner kroner.

I april 2025, under en renovering, fant kjøperen spor av mus i himlingen over badet. Kjøperen reklamerte i mai 2025. Et skadedyrfirma mente at muselorten og urinen trolig var gammel, og anbefalte å sikre huset mot nye mus. Et byggefirma mente at isolasjonen i himlingen måtte skiftes, siden avføring lå i isolasjonen over det meste av loftet.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde 171 000 kroner i prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake), med renter, etter et pristilbud fra byggefirmaet. Kjøperen mente at museangrepet og følgeskadene ikke var påregnelige, og at takstmannen ikke hadde fulgt minstekravene til undersøkelse.

Selgerens boligselgerforsikring, Fremtind Forsikring, avviste kravet. Selskapet viste til at mus og skader etter mus er vanlig i eldre boliger, at skadeomfanget ikke var spesielt stort, og at takstmannen hadde gjort en forsvarlig befaring. Takstmannen forklarte at han ikke så tegn til mus, og at hele kryploftet var dekket av matter som det ikke er vanlig å løfte på en slik befaring.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda ga selskapet medhold, og kjøperen nådde dermed ikke frem. Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) hadde allerede kommet til samme resultat, og nemnda sluttet seg til det. Nemnda la vekt på to ting.

For det første skadeomfanget, etter avhl. § 3-2 første ledd. Skaden var verken spesielt stor eller uventet ut fra husets alder, tilstand og beliggenhet. Mus er ikke uvanlig i eldre hus. Rapporten hadde dessuten gjort det klart at det var behov for mer vedlikehold og påkostning.

For det andre takstmannens ansvar, etter avhl. § 3-7. Skaden ble i det alt vesentlige oppdaget først etter at konstruksjonen ble åpnet. Takstmannen kunne derfor legges lite til last. Nemnda fant ikke noe i kjøperens innspill som endret bildet. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at skader etter mus i en eldre bolig sjelden gir krav, særlig når rapporten allerede har sagt at huset trenger mye vedlikehold. Når skaden er skjult og først kommer frem ved inngrep i konstruksjonen, er det vanskelig å legge ansvar på takstmannen. En tilstandsrapport regnes ikke som en garanti for at alt er i orden. Salg fra dødsbo betyr heller ikke at selgeren visste noe mer enn han opplyste. Tilstandsrapporten og fradraget i teknisk verdi viser hva kjøperen kunne vente.

Kort oppsummert

• Eldre enebolig solgt fra et dødsbo, der kjøperen fant spor av mus i himlingen og krevde 171 000 kroner.
• Nemnda mente skaden ikke var uventet for et hus med denne alderen og tilstanden, og at takstmannen ikke kunne klandres.
• Selskapet fikk medhold, og kjøperen nådde ikke frem.