Utett fasade og vann i stuen i enebolig fra 1880: ikke medhold (FinKN 2025-451)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig fra 1880, tilbygget rundt 1976. Den ble solgt for 3,7 millioner kroner. Salgsoppgaven nevnte «flere oppgraderinger de siste årene», blant annet bordkledning, etterisolering og vinduer fra 2011. Selger opplyste at arbeidet var gjort av faglært entreprenør.

Tilstandsrapporten var mer forsiktig. Veggkonstruksjonen fikk mørk TG 2 (tilstandsgrad 2, som kan tyde på vesentlige avvik). Det var liten eller ingen lufting nedenfor kledningen på deler av veggene, og det var funnet spredte råteskader i eldre kledning. Enkelte vinduer og dører var vurdert som TG 2 eller TG 3 med fukt og råte, og rapporten ga et kostnadsestimat på 10 000 til 50 000 kroner for utskiftning.

Omtrent et år etter overtakelsen satte kjøper inn en ny balkongdør og åpnet dermed ytterveggen. Da kom det frem at vann fra slagregn hadde rent inn bak kledningen og gitt begynnende råte i tømmerveggen. Kjøper reklamerte (meldte fra om mangelen) i slutten av april 2024.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøper krevde 598 108 kroner i prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake), pluss forsinkelsesrenter. Kravet bygde på et pristilbud fra et byggefirma om å skifte hele kledningen. Kjøper mente at ny kledning og nye vinduer fra 2011 ikke kunne være utette, at selger og selgers takstmann måtte kjenne til feilene, og at takstmannen ikke hadde undersøkt godt nok.

Selskapet, som hadde selgers boligselgerforsikring (forsikring som dekker selgers ansvar overfor kjøper), avviste kravet. Det viste til boligens alder og til de mange risikoopplysningene. Selskapet mente kjøper ikke kunne regne med en fasade uten avvik, og at det ikke var grunnlag for å holde takstmannen ansvarlig.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda ga selskapet medhold og sluttet seg i hovedsak til sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør). Tre forhold avgjorde.

For det første var feilene langt på vei påregnelige. Tilstandsrapporten hadde advart om fukt, råte, dårlig lufting og utbedringsbehov på vegger, vinduer og dører. Når en bolig er så gammel og rapporten peker på slike avvik, kan ikke kjøper vente at alt er i orden.

For det andre fant nemnda ikke grunnlag for at selger eller takstmannen burde ha kjent til feilen. Skaden var skjult, og det gikk et år før den ble oppdaget. Da kan ikke takstmannens befaring kalles mangelfull.

For det tredje var faktum uklart. Rapporten fra takstfirmaet og forklaringen fra byggefirmaet passet dårlig sammen om årsak og omfang. Kjøper har bevisbyrden (må sannsynliggjøre at det er en mangel), og det klarte ikke kjøper. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at en oppgradering som er nevnt i salgsoppgaven, ikke er noen garanti når tilstandsrapporten samtidig peker på fukt og råte. Rapporten leses som helhet.

Den viser også at kjøper må dokumentere årsaken godt. Når rapporter fra to fagfolk peker i ulike retninger, og noen av arbeidene allerede er utført før saken er avgjort, blir det vanskelig å vise hva som var feil og hva det koster å rette.

Til sist viser den at alder teller. I en bolig fra 1880 forventer nemnda mer slitasje og flere avvik enn i en nyere bolig.

Kort oppsummert

• Utett fasade og vanninntrengning i en enebolig fra 1880, med et krav på 598 108 kroner.
• Nemnda ga selskapet medhold: tilstandsrapporten hadde advart, og skaden var skjult.
• Årsaken var for dårlig dokumentert, og kjøper bar bevisbyrden.