Rusklinikk i nabolaget ved leilighet fra 2007: ikke medhold (FinKN 2026-171)

Hva saken gjaldt

Boligen var en treroms leilighet i første etasje i et bygg fra 2007, solgt for 5,66 millioner kroner. Salgsoppgaven fremhevet beliggenheten. Den snakket om byens pulserende liv, restauranter, butikker, parker og kollektivtilbud, og nevnte at det var barnehager like ved. I egenerklæringen (selgerens skjema om det hun eller han kjenner til) svarte selgeren «nei» på spørsmålet om planer, nabovarsel eller offentlige vedtak som kunne endre omgivelsene.

Etter at kjøperen hadde overtatt leiligheten, ble det åpnet en klinikk for heroinassistert behandling i en nabogate. Kjøperen mente at dette endret nabolaget, og at han ikke hadde fått vite om det.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) på 280 000 kroner, i tillegg til 4 000 kroner i egenandel og forsinkelsesrente. Kjøperen viste til en uttalelse fra en megler, som anslo et verdiminus på omkring 280 000 kroner. Kjøperen mente at klinikken var et avvik fra det han ble forespeilet (§ 3-2), og at selgeren kjente eller burde kjenne til den (§ 3-7).

Selskapet hadde boligselgerforsikringen (en forsikring som dekker selgerens ansvar overfor kjøperen). Det avslo kravet. Selskapet mente at en klinikk ikke uten videre er et uheldig naboforhold selgeren må opplyse om, og at kjøperen i en sentrumsnær bolig må akseptere at det kan komme ulike tilbud i nærheten. Selskapet fikk også en verdivurdering fra en annen megler, som ikke kunne se at klinikken hadde påvirket omsetningstid eller priser.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda tok først stilling til selgerens opplysningsplikt (§ 3-7), og la Høyesteretts rettspraksis til grunn. Fire forhold veide tyngst.

For det første gjelder opplysningsplikten konkrete forhold ved eiendommen, og den kan omfatte uheldige naboforhold. Den gjelder ikke rene hypoteser, usikre formodninger eller mistanker. Kjøperens forventning må vurderes etter objektive kriterier, ikke etter subjektive ønsker som selgeren ikke kjente til.

For det andre var klinikken en del av det offentlige sosial- og helsetilbudet. Nemnda så ingen konkrete holdepunkter før etableringen for at den ville endre områdets karakter, eller gi leiligheten og beboerne nevneverdige ulemper.

For det tredje ble klinikken etablert etter at kjøperen hadde overtatt. Selgeren hadde derfor ingen erfaring med klinikkens virkning som kunne gis videre. Klinikken lå i en nabogate, med inngang et godt stykke unna, og det var ikke naturlig å gå forbi den for å komme til den.

For det fjerde ligger leiligheten sentrumsnært i en større by. Nemnda mente at det å kunne møte mennesker med rusproblemer er noe som først og fremst skaper en subjektiv følelse av ubehag, og ikke en faktisk innvirkning på boligen.

Nemnda fant derfor ingen mangel etter § 3-7. Av de samme grunnene fant den heller ingen mangel etter § 3-2.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at selgerens plikt til å opplyse om naboforhold gjelder konkrete og kjente forhold, ikke alt som kan endre seg i nabolaget. Et tilbud som kommer etter overtakelsen, kan sjelden kreves opplyst.

Den viser også at beliggenhet i sentrum betyr at du må regne med endringer i området. For å få medhold må du kunne vise at forholdet objektivt sett gir ulemper for boligen, ikke bare at det oppleves som ubehagelig.

Kort oppsummert

• En klinikk for heroinassistert behandling ble åpnet i en nabogate etter overtakelsen, og kjøperen krevde 280 000 kroner.
• Nemnda ga kjøperen ikke medhold, fordi selgeren ikke hadde opplysningsplikt om et forhold som ikke var konkret kjent eller dokumentert som en ulempe.
• Klinikken ble etablert etter overtakelsen og lå i en annen gate, og boligen ligger sentrumsnært.