Hussopp i bolig fra 1913 og fradrag for alder: ikke medhold (FinKN 2026-242)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig i Rogaland fra 1913 eller 1914, opprinnelig et bedehus som senere ble bygget om til bolig. Den ble kjøpt og overtatt i februar 2024, med en prisantydning på 1,99 millioner kroner. Salgsdokumentene sa at boligen hadde gjennomgående grei standard, og at oppussing måtte påregnes. De sa ikke noe om ekte hussopp, men ga mange advarsler om fukt. Drenering og terreng fikk TG 3 (tilstandsgrad som viser alvorlige avvik), det ble påvist fuktskader i etasjeskillet, og trevegger i kjelleren fikk TG 2. Krypkjelleren kunne ikke undersøkes, og takstmannen kalte den en utsatt konstruksjon.

Høsten 2024 fant kjøperen lysebrunt støv i et kjøkkenskap. En analyse viste at det var ekte hussopp. En skaderapport mente at grunnen var oppfukting fra krypkjelleren og fuktig grunnmur uten tilstrekkelig sperre mot fuktighet. Skaden lå i bjelkelag og yttervegg fra kjøkkenet og inn i stuen. Utbedringskostnaden ble til slutt beregnet til 543 179 kroner.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Selskapet erkjente at det var en mangel. Partene var enige om at prisavslaget skulle regnes ut fra 543 179 kroner, og at det måtte gjøres et standardhevingsfradrag (fradrag fordi utbedringen gir nyere bygningsdeler og lengre levetid enn avtalt). Striden gjaldt hvor stort fradraget skulle være. Selskapet trakk fra 54 % og betalte 239 862 kroner etter at egenandelen var trukket fra.

Kjøperen mente fradraget var for høyt, at det høyst kunne være 20 %, og at enkelte kostnader, som demontering og montering av kjøkken og rigg og drift, burde holdes utenfor. Kjøperen mente også at advarslene i tilstandsrapporten ikke gjaldt selve skadestedet. Kravet ble oppgitt til 461 420 kroner i prisavslag, i tillegg til erstatning for sakskostnader og forsinkelsesrenter.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda ga selskapet medhold, og prisavslaget ble stående på 239 862 kroner. Den sluttet seg til sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør). Nemnda kalte utmålingen krevende. Tre forhold veide tyngst.

For det første er fradraget en konkret helhetsvurdering, ikke en matematisk beregning. Boligen er over hundre år gammel, og kjøperen måtte kjenne til fuktproblemer. Utbedringen gir nye gulv og oppgraderte vegger, og forlenger levetiden på bjelkelaget mot krypkjelleren.

For det andre har nemnda i tidligere saker om ekte hussopp i eldre bygninger lagt seg på et fradrag på rundt 50 %.

For det tredje mente nemnda at risikoopplysningene (advarsler i salgsdokumentene om svakheter) var relevante, selv om de ikke gjaldt kjøkkenet spesielt. De var knyttet til sentrale bygningsdeler og sa noe om hva kjøperen kunne vente av boligens alminnelige tilstand.

Nemnda fant heller ikke holdepunkter for at det var et restlyte etter utbedringen. Sakskostnadene ble avvist, fordi mangelen var skjult og utenfor selgers kontroll (§ 4-14). Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Kjøperen nådde ikke frem med kravet om høyere prisavslag. Saken viser at selv når selskapet erkjenner mangelen, kan fradraget for alder og standardheving bli stort, særlig i en gammel bolig med mange advarsler om fukt. Advarsler om fukt andre steder i boligen kan brukes mot deg ved utmålingen. Det hjelper lite at de ikke gjelder skadestedet.

Kort oppsummert

• Ekte hussopp i en bolig fra 1913 eller 1914 var en mangel, og partene var enige om utbedringskostnaden på 543 179 kroner.
• Striden gjaldt standardhevingsfradraget. Nemnda godtok rundt 50 % på grunn av alder og risikoopplysningene.
• Selskapet fikk medhold. Kjøperen beholdt 239 862 kroner og fikk ikke dekket sakskostnadene.