Fukt, mus og skjevt tak i modernisert hytte: ikke medhold (FinKN 2025-263)

Hva saken gjaldt

Boligen var en fritidsbolig i Telemark fra 1983, solgt for 6 425 000 kroner våren 2024 og overtatt 31.5.24. Hytta var bygget om, utvidet og modernisert i 2017 og 2018, blant annet med ny kledning, nytt tak, nye vinduer og dører. Salgsoppgaven beskrev en hytte med moderne overflater.

Tilstandsrapporten og salgsoppgaven ga likevel mange advarsler. Rom under terreng og krypkjelleren fikk TG 2 (avvik som kan kreve tiltak). Rapporten nevnte fuktmerker og saltutslag og at dreneringen så ut til å ha funksjonssvikt, og anbefalte videre undersøkelser. Det var også opplyst om skjevheter i gulvet, og takkonstruksjonen fikk TG 2 fordi den var lukket og ikke kunne inspiseres. Selger opplyste i egenerklæringen (selgerens skjema om det han vet om boligen) at det var noe fuktinnsig i krypkjelleren tidligere, og at de hadde vært plaget av sukkermaur og av og til mus.

Kort tid etter overtakelsen fant kjøperen flere feil. Det var fukt i krypkjelleren, og ytterdøren var feilmontert. Det manglet musetetting bak kledningen, og mus hadde kommet inn. Taket hadde skjevheter som ga retningsavvik.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) for utbedringskostnader som til sammen var 186 250 kroner. Kjøperen mente at selger hadde holdt tilbake opplysninger, og pekte på at hytta var ombygget så nylig.

Selskapet, som hadde selgerens boligselgerforsikring, avviste kravet. Det viste til at selger ikke kjente til feilene ut over det som var opplyst, og til risikoopplysningene ved salget. Selskapet tilbød tidligere 28 000 kroner som en minnelig løsning.

Hva nemnda la vekt på

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga selskapet medhold, og nemnda var enig. Kjøperen nådde ikke frem med kravet.

For det første var kjelleren og krypkjelleren advart mot flere ganger. Har selger gitt konkrete advarsler om en bygningsdel, bærer kjøperen i stor grad risikoen for hvor omfattende skaden viser seg å være. Fuktproblemet var derfor ikke uventet. At rapporten kunne sagt mer om lufting, var ikke avgjørende.

For det andre var det ikke holdepunkter for at selger kjente til feilene ved ytterdøren og taket. Selger bestred det, og nemnda kan bare bygge på dokumentene. Nemnda pekte også på at avvikene på taket i hovedsak var estetiske, og at skjevheter var opplyst. Kjøperens takstmann hadde heller ikke selv sett at overvann flommet over takrennen.

For det tredje gjaldt museproblemet det selger selv hadde opplyst om. Selger hadde brukt et firma til ombyggingen og hadde ikke grunn til å tro at det manglet musebånd. Noe musebånd var montert, og det kunne ikke legges til grunn at selger måtte vite at det manglet enkelte steder.

Ytterdøren kostet bare 10 000 kroner å utbedre. Kjøperen må selv dekke egenandelen på 10 000 kroner, så det var ikke noe prisavslag å tilkjenne uansett.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at en nylig oppgradert bolig ikke gir samme trygghet på alle punkter. Har tilstandsrapporten og salgsoppgaven advart om fukt, skjevheter og skadedyr, er det vanskelig å få medhold når skadene er av samme slag, selv om de er større enn ventet.

Den viser også at du må vise at selger visste om feilene. Nemnda behandler saker skriftlig, og en selger som bestrider kjennskap, blir ikke uten videre motbevist.

Til slutt viser saken at en lokal feil med lav kostnad kan falle bort på grunn av egenandelen.

Kort oppsummert

• En fritidsbolig fra 1983, modernisert i 2017 og 2018, hadde fukt i krypkjeller, feilmontert ytterdør, mus og skjevt tak. Kravet var 186 250 kroner.
• Nemnda mente at risikoopplysningene dekket fukt og skjevheter, og at det ikke var vist at selger kjente til resten.
• Kjøperen fikk ikke medhold. Selskapet fikk medhold, og nemnda var enstemmig.