Råteskader i dødsbo fra 1953: selskapet fikk medhold (FinKN 2025-944)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig fra 1953, solgt for 1 900 000 kroner og overtatt 20.12.23. Den ble solgt som dødsbo. Salgsoppgaven sa at selger ikke hadde bodd der og derfor ikke kjente boligen godt, og at kjøper burde gjøre en grundig besiktigelse. Salgsoppgaven fortalte også at taket delvis var lagt om i 2021 og 2022, og at flere gulv var revet opp og lagt på nytt.

Tilstandsrapporten var streng. Mange bygningsdeler hadde TG 2 (avvik som kan kreve tiltak) eller TG 3 (store eller alvorlige avvik). Det gjaldt blant annet yttervegger, vinduer, etasjeskiller, grunnmur, drenering og alle våtrom. Takstmannen skrev at det var påvist spredte råteskader i kledningen, og at eldre trevegger erfaringsmessig kan ha skjulte skader.

Under oppussing fant kjøper råteskader i konstruksjonen og i det som bærer huset. Et firma som undersøker råte og sopp mente at skadene var gamle og trolig kom fra lekkasjer i det gamle taket. De var lukket inne i konstruksjonen ved senere utbedringer. Utbedringen ble vurdert til 297 125 kroner av dette firmaet, mens et byggefirma ga et tilbud på 831 326 kroner.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) for utbedringskostnadene, og erstatning for utgifter til sakkyndige og bistand. Kravet var til sammen 925 212 kroner, i tillegg til renter. Kjøperen mente skadeomfanget var upåregnelig, fordi salgsoppgaven fremhevet nytt tak og nye gulv. Kjøperen mente også at visningen hadde gitt et for positivt bilde, og at drikkevannet var dårlig.

HDI Global Specialty SE, som hadde boligselgerforsikringen (forsikring som dekker selgers ansvar for mangler), avviste kravet. Selskapet mente at verken selger eller megler hadde gitt positive opplysninger på visning, og at skadene var påregnelige ut fra den risikoen som var opplyst.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda ga selskapet medhold og var enstemmig. Tre forhold veide tyngst.

For det første tilstandsrapporten. Den advarte konkret om råte i kledningen og om at eksakt tilstand ikke kunne sjekkes uten inngrep. Når så mange deler av huset hadde TG 2 og TG 3, kunne kjøper ikke forvente at alt var i god stand. Nemnda viste til fast praksis: når delene av huset allerede har TG 3, eller TG 2 med risikoopplysninger, er det tungt å få medhold for en mangel.

For det andre alderen og prisen. Boligen var fra 1953, og takstmannen hadde gjort et fradrag for alder og slitasje på 2 300 000 kroner. Da måtte kjøper regne med at det kunne finnes skjulte råteskader utover det som var opplyst. Nemnda mente at dokumenterte råteskader ikke var et upåregnelig avvik (§ 3-2).

For det tredje opplysningsplikten. Kjøper hadde ikke sannsynliggjort at selger, megler eller takstmann hadde brutt plikten til å opplyse om det de kjente til. Terskelen for mangel er dessuten høyere når kjøper mener det er gitt for lite eller feil informasjon (§ 3-7 og § 3-8). At taket nå var tett, og at skadene var skjult, endret ikke dette. Det var ikke gitt noen positiv opplysning om at følgeskader etter gamle lekkasjer var utbedret.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at nyere arbeider som er nevnt i salgsoppgaven, ikke automatisk betyr at resten av huset er i orden. Ser tilstandsrapporten mange TG 2 og TG 3 og advarer mot skjulte skader, blir det vanskelig å få medhold når slike skader dukker opp. Det gjelder særlig i eldre hus. Dødsbo-salg gir i tillegg selgeren liten kunnskap om boligen, og kjøper oppfordres til å undersøke ekstra grundig før kjøpet.

Det er verdt å lese tilstandsrapporten som en risikoliste og ikke bare som en beskrivelse av standarden. Ord som skjulte skader og risikokonstruksjon teller mye i vurderingen.

Kort oppsummert

• Store råteskader i en enebolig fra 1953 solgt som dødsbo, oppdaget under oppussing.
• Nemnda mente skadene var påregnelige ut fra alder, pris og en tilstandsrapport med mange TG 2 og TG 3.
• Kjøperen fikk ikke medhold, og selskapet ble ikke pålagt å betale.