Avvik ved el-anlegget i leilighet fra 1978: ikke medhold (FinKN 2025-341)

Hva saken gjaldt

Boligen var en leilighet oppført i 1978, solgt for 4,2 millioner kroner i 2023. Tilstandsrapporten ga det elektriske anlegget mørk tilstandsgrad 2 (avvik som kan kreve tiltak). Takstmannen skrev at anlegget i stor grad var fra byggeåret eller eldre, og at det ikke fantes en el-tilsynsrapport fra de siste fem årene. Han anbefalte derfor en generell gjennomgang av el-anlegget av en fagmann. Rapporten forklarte også at en bygningssakkyndig bare gjør en forenklet kontroll, som ikke kan avdekke alle feil.

I rapporten stod det at sikringsskapet i oppgangen var i borettslagets regi, med nytt sikringsskap og strømanlegg i 2014 til 2017.

Etter overtakelsen fikk kjøperen varsel om rutinemessig tilsyn av el-anlegget. Tilsynet fant avvik: merkingen i sikringsskapet stemte ikke med kursene, sensoren til komfyrvakten lå i en kjøkkenskuff, og en stikkontakt på badet manglet jordforbindelse og hadde for dårlig kapsling.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen fikk avvikene utbedret av et elektrikerfirma og la fram to pristilbud, på 19 186 og 37 025 kroner, og en faktura på 47 539 kroner. Kjøperen krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) tilsvarende utbedringskostnadene.

Kjøperen mente feilene var en mangel, særlig fordi rapporten omtalte tidligere oppgradering utført av faglærte. Avvikene utgjorde etter kjøperens syn fare for liv og helse, og kunne derfor ikke være påregnelige. Kjøperen mente også at boligen ikke oppfylte kravene i offentlige regler, og at selger hadde plikt til å opplyse mer.

Selskapet, som var selgerens boligselgerforsikring (forsikring som dekker kjøperens krav mot selger), avviste kravet. Det viste til tilstandsgraden, til at rapporten oppfordret til kontroll av anlegget, og til at selskapet ikke hadde fått mulighet til å utbedre selv.

Hva nemnda la vekt på

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga selskapet medhold, og nemnda tiltrådte begrunnelsen. Tre ting veide tyngst.

For det første alderen. Boligen var omtrent 45 år ved kjøpet og bygget etter andre regler enn dem som gjelder i dag. Jo eldre en bolig er, jo mer påregnelig er det med utbedringsbehov, også utover det salgsdokumentene sier direkte (avhendingslova § 3-2).

For det andre risikoopplysningene. Anlegget hadde tilstandsgrad 2, og det har lenge vært nemndas praksis at det er lite trolig med en mangel når bygningsdelen har fått en slik vurdering. Takstmannen anbefalte dessuten en gjennomgang av en fagmann. Da er det vanskelig å kalle det en mangel når gjennomgangen finner avvik, siden anbefalingen tyder på at slike avvik kan finnes.

For det tredje opplysningen om oppgraderingen. Nemnda mente at den, lest slik den er skrevet, gjaldt fellesområdene og ikke selve leiligheten. Den ble vurdert objektivt, ut fra hva ordene vanligvis betyr, ikke ut fra hva kjøperen selv forsto. Kostnadene var også begrensede.

Nemnda så heller ikke at avhendingslova § 3-2 tredje ledd, om krav i offentlige regler, ga et krav. Ikke alle forskriftsavvik ved en eldre bolig er en mangel når risikoen er belyst før salget. Nemnda fant heller ikke grunnlag for ansvar etter §§ 3-7 og 3-8, om selgers plikt til å opplyse.

Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at en anbefaling i tilstandsrapporten om å få el-anlegget sjekket av en fagperson, er en viktig risikoopplysning. Finner en slik sjekk avvik etter kjøpet, kan nemnda regne det som noe kjøperen var advart om.

Positive opplysninger i salgsdokumentene, som en oppgradering, må leses nøye. Gjelder de bare fellesområder, kan de ikke brukes til å vise at leiligheten var i bedre stand.

Kort oppsummert

• Et el-tilsyn fant avvik i en leilighet fra 1978 kort tid etter overtakelsen.
• Nemnda la vekt på boligens alder, tilstandsgrad 2 og takstmannens anbefaling om gjennomgang av anlegget.
• Selskapet fikk medhold, og kjøperen fikk ikke prisavslag.