Skjeve gulv i leilighet fra 1958: kjøper fikk ikke medhold (FinKN 2025-1195)

Hva saken gjaldt

Boligen var en toromsleilighet på Vestlandet, oppført i 1958 og ombygget fra næringsbygg til leiligheter i 2004. Den ble solgt for 3,37 millioner kroner i februar 2024. Salgsoppgaven beskrev leiligheten som pen og innflyttingsklar.

I egenerklæringen (skjemaet der selger svarer på spørsmål om boligen) svarte selger nei på spørsmålet om han kjente til skjevheter eller setningsskader. I tilstandsrapporten fikk etasjeskillene TG 2 (avvik som kan kreve tiltak). Rapporten oppga skjevheter på 18 millimeter i hemsen og på 22 og 23 millimeter i stue og soverom. Rapporten forklarte også at takstmannen målte to rom i hver etasje som stikkprøver.

Etter overtakelsen innhentet kjøperen en ny tilstandsrapport. Den ga TG 3 (store eller alvorlige avvik) og målte en høydeforskjell på 35 millimeter gjennom hele rommet. Rapporten sa samtidig at det sjelden ville være økonomisk fornuftig å rette opp gulvet som et enkeltstående tiltak, og at det ikke var noen umiddelbar kostnad.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen mente skjevhetene var en mangel. Etter hans syn hadde selger gitt uriktige opplysninger om tilstandsgraden, og selgers takstmann hadde ikke gjort jobben i tråd med oppdraget. Kjøperen viste til en megler som hadde sagt at en bolig med TG 3 gjerne selges dårligere og kan bli priset lavere. Han anslo tapet til mellom 260 000 og 360 000 kroner, og krevde 360 000 kroner i prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake).

Boligselgerforsikringen (forsikringen selger tegner, som kan dekke kjøperens krav) ble behandlet av selgers forsikringsselskap, Anticimex. Selskapet mente det ikke var vist at takstmannens målinger var feil. Det mente også at avviket ikke ville ha påvirket avtalen, siden kjøperen uansett hadde akseptert at gulvet var skjevt. Boligen var dessuten som forventet for alder og tilstandsgrad.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda ga selskapet medhold, i tråd med sekretariatets vurdering (sekretariatet er nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør). Avgjørelsen var enstemmig. Tre forhold veide tyngst.

For det første var det ikke vist at målingene i den første rapporten var feil. Takstmannen har ikke plikt til å måle skjevheter, og målte her i tråd med det oppdraget rapporten beskrev, med stikkprøver i to rom per etasje. Tilstandsgrader bygger dessuten delvis på skjønn fra takstmannen.

For det andre var kjøperen faktisk opplyst om skjevheter. Rapporten oppga tydelige mål i stue og soverom. Nemnda mente at skjevheter er normalt i en eldre bolig.

For det tredje er det ganske personlig hvor merkbar en skjevhet er. Det avhenger av hvor stor den er og av hvordan rommet er møblert. Nemnda kunne ikke se at selger måtte ha kjent til mer enn det som stod i rapporten. Den fant heller ikke at selger eller selgers takstmann hadde opptrådt grovt uaktsomt, som kreves for at feil i tilstandsrapporten skal gi krav (§ 3-7 og § 3-8). Etter § 3-2 var boligen i samsvar med det kjøperen med rimelighet kunne forvente, gitt opplysningene om rapportens forutsetninger og de oppgitte skjevhetene.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at en ny rapport med dårligere tilstandsgrad ikke er nok i seg selv. Det avgjørende er om opplysningene som ble gitt ved salget var uriktige, og om boligen er dårligere enn en kjøper kan vente. Når tilstandsrapporten allerede oppgir konkrete skjevheter, står kjøperen svakt selv om en senere måling viser litt større avvik.

En tilstandsrapport er også en stikkprøve. Den dekker ikke hvert rom, og små forskjeller mellom to takstmenn regnes ikke uten videre som feil. At en lavere tilstandsgrad kan gi lavere salgspris ved videresalg, var ikke avgjørende for nemnda.

Kort oppsummert

• Skjeve gulv i en leilighet fra 1958. Første rapport ga TG 2, den nye ga TG 3.
• Nemnda mente kjøperen var opplyst om skjevheter, og at det ikke var vist feil eller grov uaktsomhet hos selger eller takstmann.
• Selskapet fikk medhold, og kjøperen fikk ikke prisavslaget på 360 000 kroner.