Taklekkasje i tomannsbolig fra 1979: ikke medhold (FinKN 2025-1083)

Hva saken gjaldt

Boligen var en halvpart av en vertikaldelt tomannsbolig, bygget i 1979 og delt i to boenheter i 2001. Den ble solgt for 2,4 millioner kroner, og kjøperen overtok 2.4.24. Salgsoppgaven sa at boligen hadde normal standard, men at noen oppgraderinger måtte påregnes. Taket var lagt om i 2001 med betongtakstein, men over det gamle undertaket av shingelpapp (papp fra byggeåret).

Takstmannen undersøkte taket med stige og drone og så på takkonstruksjonen fra kaldloftet. Taktekkingen fikk mørk TG 2 (avvik som kan kreve tiltak), og takkonstruksjonen fikk lys TG 2. Han noterte misfarging og fuktmerker i undertaket, men ingen synlige skader og ingen lekkasje den dagen. Han skrev at ny underpapp måtte påregnes innen rimelig tid, og anslo kostnaden til mellom 50 000 og 100 000 kroner. Selger fortalte i egenerklæringen (skjema der selger svarer på spørsmål om boligen) at en takstein hadde måttet justeres, men at det ikke var lekkasje nå.

Senere arbeidet en byggmester i huset og fant vannmerker i himlingsplatene i stuen. Lekkasjen kom under en gradrenne (en rad plater og beslag som leder vann av taket), og vannet rant ned på isolasjonen og videre ned i stuetaket. Byggmesteren mente skaden hadde pågått lenge. Kjøperen reklamerte 13.8.24.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) tilsvarende utbedringskostnadene. Byggmesteren anslo utbedringen til 86 500 kroner, og et senere tilbud på omlegging av taket lå på 126 250 kroner. Kjøperen mente taket bare hadde fått TG 2, så det var ikke grunn til å vente lekkasjer. Det ble også hevdet at takstmannen måtte ha sett lekkasjen.

Selgers boligselgerforsikring (forsikring som dekker kjøperens krav mot selger) ble drevet av Fremtind. Selskapet mente kjøperen hadde fått klare risikoopplysninger om taket, at verken selger eller takstmann kjente til lekkasjen, og at takstmannen hadde fulgt reglene. Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga selskapet medhold.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda gikk gjennom to spørsmål.

For det første takstmannens arbeid. Selger kan bli ansvarlig hvis takstmannen ikke oppdager noe han burde ha sett (§ 3-7). Nemnda mente det ikke var vist at han kjente til lekkasjen eller gjorde en klar feil. Det var fuktmerker på loftet, men bilder fra befaringen og selgers forklaring tydet på at loftet og stuetaket var tørre den dagen. Merkene kunne komme fra eldre lekkasjer, for eksempel fra før omleggingen i 2001. Utetthetene i underpappen kunne ikke ses ved en visuell befaring, og takstforskriften krever hulltaking bare i våtrom og rom under terreng. Forskriftens § 2-9 og § 2-10 gir takstmannen selv skjønn over hvilke undersøkelser som er forsvarlige.

For det andre hva kjøperen kunne vente av taket (§ 3-2). Kjøperen var fortalt at taket hadde nært forestående utbedringsbehov, og kostnadene ble omtrent i den størrelsesorden som var oppgitt.

Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at et eldre tak som er beskrevet med TG 2, alder og et anslag for ny underpapp, gir kjøperen et svakt utgangspunkt om skaden ligger nær det som ble opplyst. Sterke ord fra en håndverker om at lekkasjen må ha vart lenge, er ikke nok alene. Det må finnes konkrete holdepunkter for at takstmannen eller selger faktisk kjente til den pågående lekkasjen. Merker på loftet er ikke det samme som bevis for en aktiv lekkasje.

Kort oppsummert

• Vannmerker i stuetaket i en tomannsbolig fra 1979, med anslag på 86 500 kroner og senere tilbud på 126 250 kroner.
• Taket var solgt med opplyst behov for ny underpapp, og takstmannen hadde ikke gjort en klar feil.
• Kjøperen nådde ikke frem: selskapet fikk medhold.