Skjeve gulv og støttemur i tomannsbolig: ikke medhold (FinKN 2025-1065)

Hva saken gjaldt

Boligen var en halv tomannsbolig fra 1987, som andel i et borettslag. Den ble solgt for 3 millioner kroner ved kjøpekontrakt av 13.9.22, og kjøperen overtok 4.11.22. Tilstandsrapporten advarte om at boligens alder gjorde at feil og mangler kunne dukke opp, og at bygningsdeler som ikke var skiftet kunne være på slutten av levetiden. Om etasjeskillet stod det at skjevheter og ujevnheter ville forekomme, og at det var normalt for alder og konstruksjon. Kjøkkenet fikk TG 1 (ingen avvik), og det var opplyst at gulvet i andre etasje og kjøkkenet var fra 2010. Selger hadde svart nei på spørsmål om skjeve gulv og setningsskader.

Tidlig i 2023 oppdaget kjøperen at støttemuren på eiendommen hadde rast ut. Kjøperen tok kontakt med styret. Høsten 2023 fikk kjøperen vite at muren var den enkelte andelseiers ansvar, ikke borettslagets. Kjøperen reklamerte 3.10.23. I desember 2023 merket kjøperen at gulvet var skjevt, etter at rom som hadde vært brukt til lagring ble tatt i bruk. Kjøperen reklamerte 3.1.24.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) på 354 240 kroner, erstatning for egenandel på 4 000 kroner og forsinkelsesrenter. Skaderapporten målte 22 mm høydeavvik gjennom stue og kjøkken og 14 mm på kjøkkenet, der det tidligere hadde stått en kjøkkenøy. Utbedring ble anslått til 95 612 kroner i én rapport og 258 625 kroner i et pristilbud. Kjøperen mente selger måtte kjenne til at murkostnader ble den enkelte andelseiers ansvar.

Selgers boligselgerforsikring (forsikring som dekker kjøperens krav mot selger) ble drevet av Anticimex. Selskapet mente kjøperen hadde reklamert for sent, at gulvene ikke var en mangel og at hverken selger eller takstmann kjente til forholdene. Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga selskapet medhold.

Hva nemnda la vekt på

For støttemuren var reklamasjonen for sen. Fristen for å klage begynner å løpe når kjøperen har nok holdepunkter til å reklamere, og det hadde kjøperen allerede tidlig i 2023. En reklamasjon kan være nøytral og trenger ikke forklare årsaken. Uenighet med borettslaget om hvem som skulle betale, var kjøperens risiko. Reklamasjon i oktober 2023 var da for sent.

For gulvene var nemnda mer i tvil, men fant ingen mangel. Tilstandsrapporten hadde varslet at skjevheter i etasjeskillet var normale for en bolig fra 1987. Kjøkkenet hadde TG 1, og skaderapporten mente TG 2 var riktig. Det var likevel svakt dokumentert hvor store problemer skjevhetene gjorde, og bildene viste lite. Skjevhetene ble vurdert til å være omtrent estetiske, og lå innenfor det en kjøper i alminnelighet måtte vente. Takstforskriften krever heller ikke at etasjeskillet vurderes. Ingen kunne heller sies å ha visst noe om skjevhetene.

Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser to ting. Ved en skade må du reklamere til selger når du har nok holdepunkter, også om du ikke vet hvem som må betale eller hva årsaken er. Ventetid kan koste hele kravet.

Skjeve gulv i en bolig fra 1987 er noe kjøperen må regne med, særlig når rapporten nevner det. Mål og bilder som viser praktiske problemer, ikke bare avvik i millimeter, gjør det lettere å nå frem.

Kort oppsummert

• Kjøperen krevde 354 240 kroner for en støttemur som raste ut og skjeve gulv i en bolig fra 1987.
• Reklamasjonen for muren kom for sent, og gulvene lå innenfor det som kunne forventes ut fra alder og opplysninger.
• Kjøperen nådde ikke frem: selskapet fikk medhold.