Løs fasadestein på enebolig fra 2005: ikke medhold (FinKN 2025-1178)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig i Trøndelag fra 2005, markedsført som eksklusiv og innholdsrik. Den ble solgt for 12,5 millioner kroner ved kjøpekontrakt i september 2022, og kjøperen overtok i desember 2022.

Tilstandsrapporten ga ytterveggene TG 1 (ingen eller bare små avvik), men skrev samtidig at nedre del av de pussede veggene hadde pålimt forblendingsstein som stedvis hadde løsnet. Den løse steinen fikk TG 2 (vesentlige avvik som trenger tiltak i nær fremtid), og rapporten sa at utbedring måtte påregnes. I egenerklæringen (skjemaet der selger svarer på spørsmål om boligen) svarte selger nei på spørsmål om arbeid på fasaden.

Etter overtakelsen løsnet flere steiner, og kjøperen meldte fra i oktober 2024. Kjøperens takstmann mente at steinen var montert feil, med for liten klaring ned mot heller og platting, og at det kanskje var brukt feil lim. Utbedringen ble anslått til 264 795 kroner. Andre tilbud var høyere.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde 323 755 kroner i prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake). Beløpet inkluderte kjøperens egenandel for utgifter til juridisk hjelp. Kjøperen mente selger hadde vært klar over tidligere nedfall fra fasaden, og at en lokal fagmann hadde gjort tiltak mot løs stein flere ganger i selgers eiertid. Kjøperen mente også at selgers takstmann hadde gitt mangelfulle opplysninger.

Selskapet, som hadde selgers boligselgerforsikring (forsikringen selger tegner, som kan dekke kjøperens krav), avviste kravet. Det viste til at forholdet var opplyst ved salget. Selger hadde bare gjort enkelte utbedringer da huset skulle gjøres klart for salg, og så ikke på det som et problem.

Hva nemnda la vekt på

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga selskapet medhold, og nemnda tiltrådte begrunnelsen. Avgjørelsen var enstemmig. Tre forhold var sentrale.

For det første var det opplyst om problemet. Rapporten nevnte den løse steinen, ga den TG 2 og sa at den måtte utbedres. Rapporten forklarte TG 2 med at en bygningsdel trenger vedlikehold eller tiltak snart. Kjøper kan ikke gjøre gjeldende som en mangel noe han kjente eller måtte kjenne til da avtalen ble inngått (§ 3-10). Da er det ikke et avvik fra avtalen (§ 3-1).

For det andre gjelder det at når et problem er opplyst, har kjøperen langt på vei risikoen for hvor stort det er. Selger kan likevel ikke bagatellisere et problem han kjenner. Men det er kjøperen som må bevise at selger kjente til mer enn det som ble opplyst, og nemnda så ikke at han hadde gjort det.

For det tredje var påstanden om tidligere utbedringer ikke dokumentert. Kjøperen hadde ikke lagt frem noen uttalelse fra fagmannen som skulle ha gjort arbeidet, og det fantes ingen dokumentasjon på arbeidene. Selger opplyste at noen løse steiner var festet, men uten at han fikk inntrykk av at noe var galt. Nemnda fant derfor ikke grunnlag for at selger kjente til et større problem (§ 3-7).

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at en konkret opplysning i tilstandsrapporten kan stenge for et krav, også når rapporten totalt sett ga en god tilstandsgrad og når årsaken til skaden er en feil ved byggingen. Det som teller er om kjøperen ble gjort kjent med selve forholdet.

Saken viser også at påstander om at selger visste mer, må underbygges. Uten uttalelser eller dokumenter fra dem som utførte tidligere arbeid, holder ikke en muntlig opplysning fra tredjepart. Beviskravet ligger hos kjøperen.

Kort oppsummert

• Forblendingsstein løsnet fra fasaden på en enebolig fra 2005, med krav om 323 755 kroner.
• Tilstandsrapporten hadde opplyst om løs stein, gitt den TG 2 og sagt at den måtte utbedres.
• Selskapet fikk medhold, siden kjøperen var kjent med forholdet og ikke kunne bevise at selger visste mer.