Parkslirekne i hagen til enebolig fra 1975: delvis medhold (FinKN 2025-62)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig fra 1975, solgt for 6,6 millioner kroner ved kontrakt i august 2023. Salgsoppgaven omtalte en fantastisk tomt, og tilstandsrapporten beskrev en tomt på 1 501 kvadratmeter med bed, plen, terrassedekke og prydbusker. Kjøperen overtok i september 2023. Selger hadde eid boligen siden 2021.

Parkslirekne ble ikke lagt merke til før midt i mars 2024. Kjøperen klaget til forsikringsselskapet i april 2024. Ifølge en anleggsgartner som kjøperen hentet inn, sto plantene i grensen mot naboen i sør, mest inne i en etablert hekk. Det var noe spredning inn i nærmeste bed og over på naboeiendommen.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) på 350 000 kroner, med forsinkelsesrenter. Beløpet var anleggsgartnerens overslag for å grave opp og fjerne forurenset masse, følge opp med tilsyn og sprøyting i to år og plante nytt der hekk, kirsebærtre og annet måtte bort. Kjøperen viste til at planten er forbudt å innføre, sette ut og selge, og at eieren har plikt til å hindre spredning.

Selgerens forsikringsselskap mente at kjøperen hadde klaget for sent, og at parkslirekne er så vanlig langs kysten at den var påregnelig. Selskapet mente også at det ikke var noen spredningsfare og at det ikke var grunn til å fjerne planten. Selger sa at han ikke kjente til planten, men bare til en fin og frodig hage.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda var enstemmig. Den behandlet tre spørsmål.

For det første klaget kjøperen i tide. Det var ingen holdepunkter for at kjøperen var eller burde vært kjent med planten tidligere, så innvendingen om for sen klage (reklamasjon) førte ikke frem.

For det andre var det en mangel etter § 3-2 (boligen avviker fra det kjøperen kunne vente). Nemnda viste til to tidligere saker med samme plante. Der var det lagt vekt på at eieren må holde planten under kontroll, at tomten ikke uten videre kan brukes som tenkt, og at en vanlig kjøper ikke kjenner planten. Her ble tomten fremhevet i markedsføringen. Omfanget var mindre enn i de tidligere sakene, men forekomsten var likevel et avvik, og anleggsgartneren beskrev den som til dels vanskelig å bekjempe.

For det tredje var beløpet. Som hovedregel skal prisavslaget være det det koster å rette mangelen (§ 4-12 andre ledd), med mindre noe annet godtgjøres. Her mente nemnda at et annet resultat var godtgjort. Anbefalingen om oppgraving var ikke nærmere begrunnet, og det var ikke vist om planten kunne holdes i sjakk med jevnlig vedlikehold og hva det ville koste. Naboen måtte også gjøre tiltak for at fjerningen skulle holde, men det var uklart om naboen ville det. Forekomsten hadde dessuten vært omtrent uendret fra kartbilder i 2013 og 2018 til nyere bilder, og det var ikke anført at planten hindret kjøperen i å bruke tomten.

Nemnda målte derfor prisavslaget etter verdifallet på boligen (§ 4-12 første ledd) og skjønte seg frem til 70 000 kroner etter fradrag for egenandelen (den delen av tapet kjøperen selv må bære, etter § 3-1 fjerde ledd). Forsinkelsesrenter ble tilkjent.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at parkslirekne kan være en mangel også når omfanget er mindre, men at beløpet henger tett sammen med hvor stor plagen er. Et prisoverslag på full fjerning følges ikke automatisk når det er uklart om så drastiske tiltak trengs.

Den viser også at kjøperen bør kunne dokumentere hvorfor et bestemt tiltak trengs, hva alternativene koster, og hva som skjer med naboeiendommen.

Kort oppsummert

• Kjøperen fant parkslirekne i hagen etter overtakelsen og krevde 350 000 kroner.
• Nemnda fant en mangel og mente kjøperen hadde klaget i tide, men omfanget var mindre enn i tidligere saker.
• Kjøperen fikk delvis medhold, med et prisavslag på 70 000 kroner etter egenandelen.