Rørbrudd på avløp i 100 år gammel enebolig: ikke medhold (FinKN 2023-524)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig i Telemark fra 1920, solgt for 2 475 000 kroner i mars 2022 og overtatt i mai samme år. Salgsprospektet beskrev en godt vedlikeholdt og oppusset bolig, med nye vinduer, kledning, tak og bad. Tilstandsrapporten ga de utvendige vann- og avløpsrørene TG 2 (avvik som kan kreve tiltak). Takstmannen skrev at rørene ikke kunne inspiseres, at de hadde naturlig aldersslitasje, at mer enn halvparten av forventet brukstid var oppbrukt, og at alderen på avløpsledningen ikke var kjent. Skader kunne oppstå plutselig, men det var ikke behov for tiltak nå.

I august 2022 oppdaget kjøperen at kloakken var tett. Et firma spylte rørene og tok en rørinspeksjon, som viste dårlige skjøter og rørbrudd. Kjøperen fikk også vite at selger hadde fått spylt opp et tett avløp i mars 2021. Det hadde selger ikke fortalt om, og i egenerklæringen hadde selger krysset av nei på spørsmål om feil eller arbeid på vann og avløp.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde 115 444 kroner i prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) og 41 744 kroner i erstatning for utgifter. Kjøperen mente at selger hadde holdt tilbake opplysninger, og at avløpsrørene ikke var slik en kjøper kunne forvente. En takstmann kjøperen hadde engasjert, mente at skaden skyldtes feil utførelse og ikke alder. Kommunen mente det var sannsynlig at røret ble lagt på 1980-tallet, men kunne ikke garantere det.

Selskapet, som hadde selgerens boligselgerforsikring, avviste kravet. Selger visste ikke om rørbrudd og mente at forholdet var utbedret etter spylingen. Selskapet pekte også på at rørene kunne være over 100 år gamle. Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga selskapet medhold.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda ga selskapet medhold, så kjøperen fikk ikke kravet igjennom. To ting var sentrale.

For det første spørsmålet om opplysningene. Nemnda tok ikke stilling til om selger burde ha fortalt om spylingen. Det var nok at opplysningen uansett ikke kunne ha påvirket kjøpet. Det var ikke opplyst hvor gamle rørene var, og de hadde TG 2, så kjøperen måtte regne med at de kunne være fra byggeåret og over 100 år gamle. Da var det påregnelig med utgifter til utbedring før eller siden.

For det andre spørsmålet om boligen hadde en mangel fordi den var dårligere enn forventet. Nemnda pekte på at alder er et viktig moment, og at det ved en gammel bolig må forventes skader og svakheter som følge av slitasje. Det hjalp ikke at kjøperen i ettertid kom frem til at røret trolig var fra 1980-tallet. Det som talte, var det kjøperen visste ved kjøpet, og det var ingen positive opplysninger om at ledningen var skiftet. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at det ikke hjelper å vise at selger holdt noe tilbake, hvis kjøperen uansett måtte regne med problemet. Det gjelder særlig utvendige rør i en bolig som er over 100 år gammel, når rapporten ikke oppgir alder og har gitt TG 2.

Den viser også at nemnda vurderer det som var kjent da avtalen ble inngått, og ikke hva kjøperen finner ut senere om alderen.

Kort oppsummert

• Rørbrudd og tette avløpsrør i en enebolig fra 1920, der selger hadde fått spylt et tett rør året før.
• Nemnda mente at rørene ville ha vært regnet som gamle uansett, og at spylingen ikke kunne ha påvirket kjøpet.
• Selskapet fikk medhold, og kjøperen fikk ikke prisavslaget på 115 444 kroner.