Enebolig solgt som byggeår 1996, bygget i 1988: delvis medhold (FinKN 2025-622)

Hva saken gjaldt

Boligen var en romslig enebolig i Agder med bruksareal på 343 kvm. Den ble solgt for 7,4 millioner kroner. Salgsoppgaven opplyste at den var bygget i 1996, og det samme stod i tilstandsrapporten. Det fantes ingen ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse i kommunens arkiv.

Etter overtakelsen skulle kjøper bytte et punktert vindu. Da oppdaget han at mange vinduer og glassdører var stemplet med produksjonsdato 1987 eller 1988, altså åtte til ni år før det oppgitte byggeåret. Senere fikk han vite at tegningene var datert 1987 og 1988. Snekkeren som bygde huset bekreftet at bolig og alle utvendige arbeider var ferdige i 1988.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøper krevde 640 000 kroner i prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake), 16 000 kroner i erstatning for dokumentavgift og forsinkelsesrente. Kravet bygget på en takstmanns beregning av hvor stor del av forventet levetid for bygningsdelene som var brukt opp i de ekstra åtte årene.

Selskapet, som hadde selgerens boligselgerforsikring, bestred at det var en mangel. Det pekte på at kjøper hadde fått mange risikoopplysninger om boligen, og at tilstandsrapporten viste slitasje og behov for vedlikehold uansett alder. Selskapet mente en ren regneøvelse over levetid ikke var i samsvar med kravet om et forholdsmessig prisavslag. Subsidiært mente det at kjøper hadde reklamert for sent.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda mente at byggeåret var en uriktig opplysning (§ 3-8), og at boligen derfor avvek fra det avtalte (§ 3-1). Den mente også at kjøper hadde reklamert i tide (§ 4-19). Kjøper meldte fra om vinduene kort tid etter at han oppdaget dem, og han fikk først senere vite at hele huset var eldre.

Spørsmålet som delte nemnda, var beløpet. Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) hadde satt prisavslaget til 100 000 kroner, med henvisning til en tidligere sak der det også var åtte års forskjell. Det var lagt frem uttalelser som varierte mye. Selskapets takstmann og megler mente feilen ikke påvirket prisen, mens kjøpers takstmann kom til 640 000 kroner.

Flertallet mente at den tidligere saken hadde tydelige likheter, men at denne boligen var både dyrere og større. Da var 100 000 kroner for lavt. Beløpet måtte fastsettes skjønnsmessig, og flertallet landet på 200 000 kroner (§ 4-12). Erstatningen for dokumentavgift ble satt til 5 000 kroner (§ 4-14).

Mindretallet mente prisavslaget burde følge samme prosentsats som i den tidligere saken, og ville satt det til 350 000 kroner. Avgjørelsen var altså delt.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at feil byggeår kan gi rett til prisavslag, også når boligen ellers er beskrevet ærlig med slitasje og oppussingsbehov. Reklamasjon regnes fra du faktisk fikk grunn til å tro at noe var galt.

Beløpet er vanskelig. Nemnda følger ikke en fast formel, og en detaljert levetidsberegning fra kjøpers side ble ikke lagt til grunn i sin helhet. Nemnda så på tidligere saker og på hvor stor og dyr boligen var.

Kort oppsummert

• Enebolig solgt som bygget i 1996 var oppført i 1988.
• Nemnda mente byggeåret var en uriktig opplysning og at kjøper hadde reklamert i tide.
• Kjøper fikk delvis medhold: flertallet fastsatte prisavslaget til 200 000 kroner mot kravet på 640 000 kroner.