Kledning uten lufting og for slakt tak: delvis medhold (FinKN 2026-562)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig på Østlandet, oppført i 1963, med en påbygd andre etasje fra 2009. Den ble solgt for 8,6 millioner kroner våren 2022 og overtatt 30.6.22. Salgsprospektet sa at boligen hadde normalt god standard, at taket ble bygget i 2009, og at kledningen var skiftet i samme periode. I egenerklæringen (selgers skjema om det hun vet om boligen) sto det at arbeider på tak og fasader i 2009 var gjort av faglærte.

Det fantes to tilstandsrapporter. Den nyeste sa at ventilasjonen på et kontor var mangelfull, at kledningen hadde TG 2 (avvik som kan kreve tiltak) på grunn av råte rundt et karnappvindu, og at taket ikke var inspisert av sikkerhetshensyn. Rapporten opplyste at taket var tekket med «papp/membran».

Etter overtakelsen fant kjøperen fire forhold. Ventilasjonen var for svak. Kledningen manglet lufting bak panelet. Et hjørne av fundamentet var skjevt og sviktet. Taket hadde shingelpapp, som ikke skal brukes på tak med mindre helning enn 15 grader, og taket lå på mellom 10 og 14 grader.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde 1 198 231 kroner i prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake), tilsvarende utbedringskostnadene i en rapport fra hennes takstmann. Hun krevde også 4 000 kroner i erstatning for egenandelen i boligkjøperforsikringen, og forsinkelsesrenter. Hun mente at takstmannen som laget tilstandsrapporten hadde brutt forskriften, og at forholdene var avvik fra det hun kunne forvente.

Selskapet, som hadde selgerens boligselgerforsikring, godtok mangel for ventilasjonen og fundamentet. Det mente at kledning og tak ikke var mangler: det var en eldre bolig, det var gitt risikoopplysninger, og det hadde ikke oppstått skader. Selskapets takstmann mente at ingen utbedring var nødvendig. Selskapet la frem en meglervurdering som anslo verdiminuset for kledning og tak til 190 000 kroner, og mente at prisavslaget i så fall skulle settes etter verdiforringelsen og ikke etter kostnaden.

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga kjøperen delvis medhold, og nemnda kom til samme resultat.

Hva nemnda la vekt på

For kledningen pekte nemnda på at en takstmann etter forskriften skal gjøre enkle undersøkelser av lufting bak kledningen. Da kan kjøperen forvente at forholdet er i forsvarlig stand, hvis ikke rapporten sier noe annet. Rapporten nevnte bare lokal råte ved ett vindu. Prospektet og den første rapporten sa at kledningen var fra 2009, og da var det den standarden som var avtalt. Manglende lufting gir kortere levetid og en uakseptabel risiko for råte.

For taket var helningen under 15 grader, og da er ikke shingelpapp forsvarlig. Det spiller liten rolle at selskapets takstmann bare målte på ett sted. Nemnda var enig i at det ikke var avdekket skader, men konstruksjonen er lukket, og skader vises først når vann har kommet gjennom. Risikoen er stor.

For utmålingen var prisavslaget utgangspunktet i utbedringskostnadene, siden partene ikke hadde vist noe annet. Det ble gjort et skjønnsmessig fradrag fordi kjøperen får nye og bedre bygningsdeler, og prisavslaget ble satt til 790 000 kroner. Nemnda mente det ikke var rimelig at kjøperen skal bære den langsiktige risikoen for at avvikene ikke utbedres. Erstatning for egenandelen på 4 000 kroner ble tilkjent, og forsinkelsesrenter likeså.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at en mangel kan foreligge selv om det ikke har oppstått en synlig skade. Er en feil skjult og kan gi omfattende skade senere, kan kostnaden ved å rette den regnes som en mangel.

Den viser også at det du får igjen, ikke alltid er hele beløpet du krever. Det gjøres fradrag for at utbedringen gir deg nye deler i stedet for gamle. Her var fradraget stort nok til at prisavslaget ble langt under kravet.

Kort oppsummert

• Enebolig fra 1963 med fire forhold: ventilasjon, fundament, kledning uten lufting og et tak som var for slakt for tekkingen.
• Selskapet godtok to av forholdene. Nemnda mente at kledningen og taket også var mangler.
• Kjøperen fikk delvis medhold: 790 000 kroner i prisavslag og 4 000 kroner i erstatning.