Kledning og vinduer med mangler, enebolig 1997: delvis medhold (FinKN 2025-149)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig i Agder fra 1997, solgt for 3,3 millioner kroner i 2023. Salgsoppgaven sa at boligen hadde normal standard ut fra byggeåret. Tilstandsrapporten ga yttervegger, både konstruksjon og kledning, TG 1 (mindre avvik, uten behov for tiltak). Rapporten sa at kledningen hadde vanlig elde og at luftespalten manglet i bunnen. Vinduene fikk TG 2 (vesentlige avvik), med vanlig elde og ett punktert vindu som burde byttes.

Kort tid etter overtakelsen reklamerte (meldte fra om mangelen) kjøper over flere avvik. To takstrapporter fant flere feil ved kledningen. De fant også synlige skader på karmene på mange av vinduene, og utvendig belistning og vannbrett som ikke var fagmessig utført og utgjorde risiko for lekkasjer.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde 587 981 kroner i prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake), i tillegg til takstutgifter, 4 000 kroner for egenandelen i boligkjøperforsikringen og forsinkelsesrente. Kjøperen mente at avvikene ikke var påregnelige ut fra det som var opplyst, og at det ikke skulle gjøres fradrag for standardheving på kledningen.

Selgerens forsikringsselskap, som dekker boligselgerforsikringen, bestred at det var mangler. Selskapet mente at forholdene var påregnelige, og at kjøper ikke kunne påberope seg det som var synlig (§ 3-10). Selskapet mente også at kjøperens pristilbud omfattet mer enn det som var nødvendig, og at billigste forsvarlige utbedring måtte legges til grunn.

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga kjøperen medhold i at begge deler var mangler.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda sluttet seg til at både kledningen og vinduene var mangler etter § 3-2. Den bestemmelsen handler om at boligen skal være i samsvar med det kjøper med rimelighet kan forvente. Deretter kom spørsmålet om hvor stort prisavslaget skulle være.

For kledningen var utbedringen mer omfattende enn lokal reparasjon. Kledningen var 26 år ved avtaleinngåelsen. Når en større del skiftes ut, får kjøper en høyere standard og lengre levetid, og det må trekkes fra i prisavslaget. Nemnda satte prisavslaget for kledningen skjønnsmessig til 170 000 kroner.

For vinduene var de to takstrapportene uenige om det var nok med lokal utbedring eller om 16 vinduer måtte byttes. Kjøper la frem en uttalelse om at reparasjon ville bli like dyr som nye vinduer, og selskapet imøtegikk ikke dette. Nemnda la derfor mest vekt på den uttalelsen. Samtidig var to av vinduene nyere, og rapporten hadde gitt TG 2 med opplysning om elde og et punktert vindu. Etter fradrag for standardheving satte nemnda prisavslaget for vinduene til 200 000 kroner.

Nemnda avviste kjøperens ønske om å bruke en beregningsmodell for levetidsfradrag. Den pekte på usikkerhet om levetid og fremtidige kostnader. Samlet prisavslag ble 370 000 kroner, og egenandelen etter loven trekkes fra. Kjøper fikk også 4 000 kroner for egenandelen i boligkjøperforsikringen, og forsinkelsesrente.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at du kan vinne på at det er en mangel og likevel få langt mindre enn du krever. Prisavslaget er ikke det samme som prisen på å skifte alt. Skifter du gamle deler mot nye, blir det trukket fra for at boligen blir bedre enn den var.

Det hjelper også å dokumentere hvorfor en billigere løsning ikke fungerer. Her fikk uttalelsen om at reparasjon var dyrere enn utskifting stor betydning.

Kort oppsummert

• Avvik ved kledning og vinduer i en enebolig fra 1997.
• Nemnda fant mangler, men trakk fra for standardheving og landet på et samlet prisavslag på 370 000 kroner.
• Kjøperen fikk delvis medhold, siden kravet var på 587 981 kroner.