Lekkasje fra 23 år gammelt bad i enebolig: ikke medhold (FinKN 2025-580)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig i Telemark fra 1960, solgt for 4,4 millioner kroner i 2023. Badet i andre etasje var bygget på nytt rundt år 2000. I egenerklæringen (selgers skjema om boligen) svarte selger at det ikke var kjent noen feil ved våtrommene, og at arbeidet var utført av faglært.

Tilstandsrapporten ga badets bygningsdeler både TG 1 og TG 2 (TG 2 betyr avvik som kan kreve tiltak). Membranen (tettesjiktet under fliser) og sluket fikk TG 2 fordi mer enn halvparten av forventet brukstid var passert. Rapporten anbefalte et tett dusjkabinett hvis badet skulle brukes videre til dusjing. Fuktmålinger viste ingen unormale verdier.

Etter overtakelsen i oktober 2023 dryppet det vann fra himlingen på kjøkkenet under badet. Undersøkelser viste at badet var utett rundt sluket. Lekkasjen hadde pågått lenge, minst 5 år. Årsaken var en overgang mellom to typer tetting som ikke var utført godt nok da badet ble laget.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde 546 000 kroner i prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake), basert på et tilbud om å totalrenovere badet. I tillegg krevde kjøperen 4 000 kroner for egenandel og forsinkelsesrente. Kjøperen mente lekkasjen og den feilaktige utførelsen var langt utenfor det man kunne forvente.

Selgerens boligselgerforsikring ble håndtert av HDI. Selskapet avviste kravet og pekte på risikoopplysningene om badet, at badet var gammelt, og at kjøperen måtte regne med en betydelig oppgradering. Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga kjøperen medhold. Nemnda kom til motsatt resultat og ga selskapet medhold.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda pekte på tre forhold.

For det første alderen. Badet var 23 år gammelt ved salget. Jo eldre en bygningsdel er, jo mer må kjøperen regne med feil og slitasje. Loven og forarbeidene sier at kjøper av en brukt bolig etter omstendighetene må finne seg i nokså betydelige feil.

For det andre risikoopplysningene. Rapporten sa tydelig at membranen var midt i eller forbi halve levetiden, og at et dusjkabinett burde settes inn før videre bruk. Da var det ikke upåregnelig at det kunne være svakheter.

For det tredje var det ikke noe å utsette på tilstandsrapporten, blant annet fordi takstmannen ikke fant fukt ved hulltaking.

Nemnda sa at dette var et grensetilfelle. Den mente at lekkasjen og feilen ved membranen ikke gjorde at badet avvek fra det kjøperen med rimelighet kunne forvente etter § 3-2. Kjøperen fikk dermed ikke noe beløp.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at en skjult lekkasje ikke alltid er en mangel, selv om den har pågått lenge og skyldes en feil ved byggingen. Alder på badet og konkrete advarsler i tilstandsrapporten teller tungt. Et bad som er omtalt som nytt eller totalrenovert, gir kjøperen mindre å støtte seg på når rapporten selv sier at tettesjiktet er på hell.

Les derfor risikoopplysningene om våtrom nøye, særlig når tilstandsgraden er TG 2 og alderen er over 20 år.

Kort oppsummert

• Kjøperen krevde 546 000 kroner etter en lekkasje fra et 23 år gammelt bad.
• Rapporten hadde advart om membranens alder og anbefalt dusjkabinett.
• Nemnda ga selskapet medhold, og kjøperen fikk ikke prisavslag.