Fuktskader i tak med TG 1, bolig fra 1977: delvis medhold (FinKN 2023-957)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig på Østlandet fra 1977, solgt for 3,8 millioner kroner i 2022. Salgsoppgaven sa at boligen hadde behov for oppussing. Tilstandsrapporten fortalte om etterslep av vedlikehold og at det måtte påregnes uforutsette kostnader ved skjulte feil.

Om taket sto det at taktekkingen var pappshingel fra 2010, lagt oppå den opprinnelige tekkingen. Taktekkingen og takkonstruksjonen fikk TG 1 (ingen eller små avvik). Badet hadde TG 2 (avvik som kan kreve tiltak). Rapporten viste flere avvik ved badet, blant annet ved fuger, fall mot sluk og hulrom under fliser. Den sa også at badet var oppusset ved egeninnsats rundt år 2000 uten dokumentasjon, og at levetiden på membran og sluk var mer enn halvt oppbrukt.

I egenerklæringen skrev selger at arbeid på tak og fasade var gjort ved egeninnsats, men nevnte bare garasjen og verandaen. Selger svarte nei på om han kjente til utettheter i tak.

Kjøperen reklamerte i november 2022 etter å ha revet himlingen. Rapporten fra et firma viste vannmerker i undertaket etter lekkasje over flere år, og svartsopp på undertaket fordi dampsperren (et tett lag som hindrer fuktig inneluft i å nå kaldloftet) var utett. Kjøperen fikk et kostnadsoverslag på 897 172 kroner for tak og bad.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde 897 172 kroner i prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake). Kjøperen mente at det ikke var opplyst om råte og vannlekkasje i taket, og at naboer hadde fortalt at en tidligere samboer av selger hadde utbedret taket selv, uten at dette var sagt.

Selskapet, som hadde selgers boligselgerforsikring, avviste kravet. Det viste til at boligen var markedsført med behov for oppussing, at badet var omkring 20 år gammelt og uten dokumentasjon, og at egeninnsats på tak og bad var opplyst. Selskapet mente kostnadene for taket var uforholdsmessig høye.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda sluttet seg i hovedsak til sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør). Tre ting avgjorde.

For det første taket. Kjøperen kunne vente at hele tekkingen var fra 2010, og TG 1 ga forventning om et tak i god stand. Det var ikke gitt noen negative opplysninger om taket. Da det kort tid etter salget viste seg at taket var utett, var det et avvik fra det kjøperen med rimelighet kunne vente (§ 3-2). De generelle advarslene om oppussingsbehov og skjulte feil var ikke konkrete nok.

For det andre opplysningene fra selger. Egenerklæringen nevnte egeninnsats bare på garasje og veranda, ikke på taket. Selger opplyste senere at pappshingelen var lagt ved egeninnsats, og det var holdepunkter for at feil var forsøkt utbedret uten at det var opplyst. Da var opplysningene mangelfulle eller uriktige (§§ 3-7 og 3-8).

For det tredje badet. Kjøperen hadde ikke lagt frem dokumentasjon på feil eller kostnader ved badet, og det var gitt mange risikoopplysninger om det. Nemnda fant ingen mangel der.

Ved utmålingen var nemnda i tvil. Selskapet mente dampsperren måtte regnes som original. Nemnda mente at dampsperren var perforert og hadde mistet funksjonen, og at fradraget for standardheving (at boligen blir bedre enn den var) ikke burde settes for høyt siden taket hadde TG 1. Nemnda tok likevel hensyn til kostnader som uansett ville kommet. Prisavslaget for taket ble satt til 300 000 kroner, litt lavere enn sekretariatets forslag, og kjøperens egenandel på 10 000 kroner skal trekkes fra (§ 3-1).

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at en god tilstandsgrad betyr noe. Når taket har TG 1 og det ikke er gitt negative opplysninger, kan generelle advarsler om alder og oppussing ikke gjøre en skjult lekkasje påregnelig. Saken viser også at egenerklæringen tolkes etter hva som står, så egeninnsats som ikke er nevnt på taket, teller mot selger. Den som krever prisavslag for flere deler av boligen, må kunne dokumentere feil og kostnader for hver del. Her fikk kjøperen bare medhold for taket.

Kort oppsummert

• Taket hadde TG 1 i rapporten, men hadde lekkasjer over flere år og soppskader på undertaket.
• Nemnda mente kjøperen ikke måtte regne med dette, og at selger ikke hadde opplyst om egeninnsats på taket. Krav om feil ved badet førte ikke frem.
• Kjøperen fikk delvis medhold: prisavslag på 300 000 kroner for taket, med fradrag for egenandel, mot et krav på 897 172 kroner for tak og bad.