Boligkjøperforsikring, lekkasje i hus fra 1920: ikke medhold (FinKN 2025-174)

Hva saken gjaldt

Dette er ikke en klage mot selger, men mot kjøperens eget forsikringsselskap. Kjøperen hadde tegnet en boligkjøperforsikring i forbindelse med kjøpet av en enebolig fra 1920. Forsikringen dekker rimelige og nødvendige kostnader til bistand ved reklamasjon og tvist mot selger og selgers forsikring, men bare hvis det er sannsynlig at kjøperen har krav på grunn av en mangel.

Boligen ble markedsført som en villa med noe oppgraderingsbehov. Den ble solgt for 6,55 millioner kroner ved kjøpekontrakt 30.11.23, og kjøperen overtok 21.5.24. Tilstandsrapporten ga hovedsakelig TG 2 og TG 3. Taktekkingen, veggkonstruksjonen og vinduene fikk TG 3 (store eller alvorlige avvik). Rapporten opplyste om lekkasje ved pipe og takvindu, om råteskader i kledningen og om at det ikke kunne utelukkes flere skader inne i lukkede vegger. Selger opplyste i egenerklæringen om noe lekkasje ved pipe og takvindu på loftet.

Etter overtakelsen fant kjøperen en vannskade i overgangen mellom tak og vegg på et soverom i andre etasje. Området hadde vært dekket av et bilde og et speil på visningen.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen ba om videre bistand. Han mente at selger hadde holdt tilbake opplysninger om lekkasjen på soverommet, og at den lekkasjen som var oppgitt, satt et annet sted på loftet. Han viste også til at selgers takstmann burde ha oppdaget skaden.

Forsikringsselskapet hjalp først med å reklamere overfor selger, men avslo så videre bistand. Det mente at det ikke var sannsynlig at et mangelskrav ville føre frem. Selskapet viste til de mange risikoopplysningene om et gammelt hus, som gjorde at avvikene måtte regnes som påregnelige.

Hva nemnda la vekt på

Flertallet sluttet seg til sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør). Spørsmålet var om saken mot selger var prosedabel, det vil si om det var sannsynlig at boligen hadde en mangel (§ 3-2, § 3-7 og § 3-8).

Sekretariatet forsto selgeren slik at det hadde vært en lekkasje på soverommet for mange år siden, men at han trodde den var stanset. Det var uheldig at kjøperen ikke fikk høre om den. Men det var ikke sannsynliggjort at selger visste at utbedringen var mangelfull, eller kjente til skadene i konstruksjonen. Og siden huset var 104 år gammelt, og risikoopplysningene var omfattende, kunne opplysningen vanskelig ha påvirket kjøpet. Kjøperen måtte være forberedt på skjulte skader, og det var ikke vist skader utover det som var påregnelig.

Mindretallet, ett medlem, mente at saken var prosedabel og at kjøperen hadde krav på bistand. Skadene hadde ikke sammenheng med lekkasjene det var opplyst om. Bildet og speilet som dekket den fuktskadde delen, og teip over en sprekk, kunne tyde på at selger hadde forsøkt å dekke over noe. Mindretallet pekte også på at kostnadsestimatet for taket, 10 000 til 50 000 kroner, kunne være så misvisende at det i seg selv var en mangel.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at en boligkjøperforsikring ikke dekker bistand i alle saker. Den forutsetter at det er sannsynlig at du har krav på grunn av en mangel. I en gammel bolig med mange risikoopplysninger er terskelen høy.

Den viser også at nemnda kan være uenig internt. Mindretallet la vekt på forhold som at skader kan ha vært skjult, og at bevis kunne vært belyst bedre ved muntlig behandling. Saksbehandlingen i nemnda er skriftlig.

Kort oppsummert

• Kjøperen av et hus fra 1920 fant en fuktskade på et soverom og ba sin boligkjøperforsikring om videre bistand mot selger.
• Flertallet mente det ikke var sannsynlig at det var en mangel, gitt husets alder og de mange risikoopplysningene.
• Selskapet fikk medhold under dissens, og kjøperen nådde ikke frem.