Kloakk rett ut i elv i enebolig fra 1828: delvis medhold (FinKN 2025-1165)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig fra 1828, påbygget i 1925, og ble solgt som et renoveringsobjekt for 3,9 millioner kroner. I salgsprospektet stod det at eiendommen var tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger, og at eieren selv var ansvarlig for disse ledningene. Tilstandsrapporten ga VVS-anlegget TG 2 (avvik som kan kreve tiltak) og opplyste at eldre avløpsrør delvis hadde brukt opp levetiden og burde skiftes ut. Selger solgte boet som dødsbo og svarte «vet ikke» på de fleste spørsmålene i egenerklæringen.

Ved overtakelsen holdt kjøperen tilbake 200 000 kroner på meglers klientkonto, fordi det var sannsynlig at avløpet ikke var koblet til kommunalt nett. Kommunen filmet senere ledningen og bekreftet at kloakken gikk rett ut i elven. Kjøperen prøvde først å koble seg til naboens ledning, men det lot seg ikke gjøre.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen mente at opplysningene i salgsdokumentene var uriktige, og at forholdet ikke var noe kjøperen kunne regne med. Kjøperen krevde 514 562 kroner i prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake), 175 000 kroner i erstatning for advokatutgifter og forsinkelsesrenter. Kravet bygde blant annet på et pristilbud på ny stikkledning og på beregnede driftskostnader for en pumpeløsning.

Boligselgerforsikringen (forsikringen selger har tegnet for å dekke kjøperens krav) ble håndtert av Anticimex. Selskapet avviste kravet. Det viste til at kjøperen hadde fått sterke risikoopplysninger om avløpsrørene, og at kostnadene ikke var uventede. Selskapet mente også at et eventuelt prisavslag måtte reduseres med minst 75 %.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda delte sekretariatets syn (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) på tre punkter.

For det første var det en mangel. Selv om boligen var solgt som renoveringsobjekt, var det spesifikt opplyst at den var koblet til offentlig avløp. Når kloakken i stedet rant rett ut i en elv, var det et tydelig avvik fra det kjøperen kunne forvente (§ 3-2).

For det andre ble prisavslaget satt lavere enn kostnaden. Den laveste løsningen kostet 419 675 kroner, men nemnda gjorde et fradrag. Salgsdokumentene hadde sagt tydelig at stikkledningene var et privat ansvar, og risikoopplysningene om avløpet var til dels sterke. Kjøperen måtte derfor regne med at det kunne bli behov for utbedringer på anlegget som helhet, også koblingen til det offentlige nettet. Sekretariatet kom til 200 000 kroner, og nemnda sluttet seg til det.

For det tredje la nemnda 50 000 kroner til for merkostnadene ved å drifte det private anlegget. Samlet prisavslag ble 250 000 kroner (§ 4-12).

Nemnda tilkjente dessuten 100 000 kroner til advokatutgifter, siden mangelen lå innenfor selgers kontrollsfære (§ 4-14). Kjøperen hadde ikke lagt frem timelister, og saken var relativt oversiktlig, så beløpet ble satt lavere enn kravet. Kjøperen fikk også forsinkelsesrenter. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at en konkret opplysning i salgsdokumentene, for eksempel om tilkobling til offentlig avløp, veier tungt selv om boligen er gammel og solgt som renoveringsobjekt. Generelle advarsler om slitte rør dekker ikke automatisk at hele avløpet mangler tilkobling.

Samtidig viser saken at prisavslaget ikke følger regningen krone for krone. Når kjøperen var varslet om at rørene var gamle og at stikkledningene var et privat ansvar, ble en del av kostnaden regnet som noe kjøperen selv måtte bære. Utmålingen er et skjønn, og nemnda tar hensyn til hva som ble opplyst.

Kort oppsummert

• Salgsdokumentene sa at boligen var koblet til kommunalt nett, men kloakken gikk rett ut i en elv.
• Nemnda mente det var en mangel, men gjorde fradrag fordi kjøperen var varslet om gamle rør og privat ansvar for stikkledningene.
• Kjøperen fikk delvis medhold: 250 000 kroner i prisavslag og 100 000 kroner til advokatutgifter, mot krav på 514 562 kroner.