Vann i kjeller i ombygget stallbygning: ikke medhold (FinKN 2026-754)

Hva saken gjaldt

Boligen var opprinnelig en stallbygning fra 1894, senere ombygget til enebolig og rehabilitert i 2007. Den ble solgt for 19,2 millioner kroner ved kjøpekontrakt 11.8.22, og kjøperen overtok 9.2.23.

I egenerklæringen (skjemaet der selger svarer på spørsmål om boligen) svarte selger ja på om han kjente til fukt i kjelleren. Han skrev at vann trenger inn langs bergveggen ved mye nedbør, at vannet ledes til en kum med pumpe, og at det kan forekomme noe vann på gulvet ved kraftig regn. Selger opplyste også at én av husets fire sider ikke var drenert.

Tilstandsrapporten ga dreneringen, renner og nedløp og rom under terreng TG 2 (avvik som kan kreve tiltak). Den nevnte at sammenføyningen mellom nedløp og avløpsrør var løsnet og måtte utbedres. Den slo fast at vann kommer rett inn i kjelleren når det regner, og anbefalte et lukket system for bortledning. Rapporten opplyste også at avløp under bakken ikke var undersøkt.

Etter overtakelsen kom vannet inn i kjelleretasjen. En rørinspeksjon viste at overvannsrøret under inngangspartiet hadde kollapset. Det var trukket en gummislange inn i røret, som tydet på et tidligere forsøk på reparasjon. Utbedringen ble anslått til 389 750 kroner med mva.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) på 389 750 kroner. I tillegg krevde kjøperen erstatning for egenandel til bistand på 4 000 kroner, takstutgifter på 4 145 kroner og skadeforebyggende tiltak på 10 000 kroner, samt renter. Kjøperen mente at «løsnet sammenføying» ga inntrykk av enkle tiltak, mens det egentlige avviket var et rørbrudd. Kjøperen mente også at det var lite sannsynlig at selger ikke kjente til problemet.

Selskapet hadde selgers boligselgerforsikring og bestred at det var en mangel (at boligen avvek fra det kjøperen med rimelighet kunne forvente). Det viste til boligens alder og til risikoopplysningene, altså det som ble sagt om risiko ved salget.

Hva nemnda la vekt på

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga selskapet medhold, og nemnda sluttet seg til det. To ting veide tyngst.

For det første var vanninnsiget og problemene med nedløp og rør konkret opplyst. Nemnda la vekt på boligens alder og mente at kjøperen måtte regne med at problemer med rør ved nedløpet kunne påvirke bortledningen av vann. Kjøperens forventninger må vurderes ut fra det som ble opplyst, ikke ut fra egne antakelser. Nemnda mente heller ikke at omfanget var underkommunisert (fremstilt som mindre enn det var).

For det andre var det ikke sannsynliggjort at selger visste at røret var tett. Nemnda krever klare holdepunkter i saken for å legge til grunn at selger kjente til en mangel. Selger bestred at han visste om røret, og det var ikke nok grunn til å tvile på forklaringen. Nemnda behandler saker skriftlig og kan ikke prøve troverdighet slik en domstol kan. Den så heller ikke at opplysningen om vann i kjelleren var feil.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at konkrete opplysninger om vann i kjeller kan gjøre et senere krav svært vanskelig, også når den faktiske årsaken er mer alvorlig enn beskrevet. Når rapporten sier at vann renner fritt inn og at avløp under bakken ikke er undersøkt, kan kjøperen få vanskeligheter med å hevde at et rørbrudd var uventet.

Saken viser også at det er kjøperens oppgave å sannsynliggjøre at selger visste mer enn han sa. Et tegn på tidligere reparasjon er ikke alltid nok. Boligens alder teller også når nemnda vurderer hva en kjøper kunne vente.

Kort oppsummert

• Et kollapset overvannsrør ga vann i kjelleren i en gammel stallbygning gjort om til enebolig.
• Nemnda mente vanninnsiget og problemene med nedløp og rør var opplyst, og at det ikke var sannsynliggjort at selger visste om røret.
• Selskapet fikk medhold, og kjøperen nådde ikke frem med kravet. Avgjørelsen var enstemmig.