El-avvik uten dokumentasjon i bolig fra 1960: ikke medhold (FinKN 2025-1118)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig fra 1960, solgt for 1,99 millioner kroner. Tilstandsrapporten ga el-anlegget TG 2 (avvik som kan kreve tiltak). Den opplyste at det ikke fantes dokumentasjon på utførte el-arbeider, at den bygningssakkyndige ikke hadde spesialkompetanse på el-anlegg, og at en utvidet el-kontroll var anbefalt. Rapporten svarte også nei på om det fantes en el-tilsynsrapport de siste fem årene.

Salgsprospektet fortalte at det var lagt en egen kurs ned til kjellerleiligheten med egen måler, og at det også var en egen kurs til garasjen. I egenerklæringen (selgers eget skjema om boligens tilstand) krysset selger av for at arbeidet på el-anlegget kun var gjort av ufaglærte eller ved egeninnsats. Selger skrev samtidig at det var gjort av et familiemedlem med fagbrev som elektriker.

Etter overtakelsen fikk kjøperen en elektriker på besøk. Elektrikeren fant at dokumentasjon manglet for flere arbeider, blant annet to sikringsskap, og at underfordelingen i kjelleren ikke hadde ikke-brennbar kapsling. Kabelføringen bar preg av arbeid som ikke var fagmessig utført.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) på 28 771 kroner, etter fradrag for en egenandel. Kjøperen kunne vente at dokumentasjon manglet, men mente at ufagmessig arbeid gikk ut over det som var rimelig å forvente. Kjøperen mente også at selger ikke hadde opplyst tydelig nok om hvem som hadde gjort arbeidet.

Selskapet, som hadde selgers boligselgerforsikring (forsikringen selger har tegnet for å dekke kjøperens krav), avviste kravet. Det viste til TG 2 og til at det ikke fantes rapporter eller samsvarserklæringer. Selger hadde heller ikke holdt tilbake opplysninger.

Hva nemnda la vekt på

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga selskapet medhold, og nemnda var enig.

For det første var det ingen mangel etter § 3-2. Boligen var gammel, og TG 2 er satt av en fagkyndig og gir grunn til å vente avvik. Risikoopplysningene måtte veie tyngre enn kjøperens forventning om et feilfritt anlegg. Det var heller ikke opplyst om alder eller oppgraderinger, bortsett fra kursen til kjellerleiligheten. Kjøperen måtte derfor regne med at deler av anlegget kunne være fra byggeåret.

For det andre var kjøperen på forhånd varslet om at det kunne være forhold ved anlegget som ikke ble oppdaget ved en enkel kontroll. Avvikene knyttet seg i hovedsak til punkter der rapporten sa at kjennskapen var begrenset og dokumentasjonen mangelfull.

For det tredje kunne ikke nemnda legge til grunn at selger hadde gitt uriktige opplysninger (§ 3-7). Leieboeren hevdet at selger hadde gjort elektrikerarbeid i utleiedelen, men selger sa at arbeidet var gjort før leieforholdet startet. Nemnda behandler saker skriftlig og kan ikke vurdere troverdigheten til slike uttalelser like godt som en domstol. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at TG 2 på el-anlegget, sammen med anbefaling om utvidet el-kontroll og manglende dokumentasjon, gir kjøperen lite å stille krav om når det senere dukker opp avvik. Anbefalingen om ytterligere kontroll er en del av det kjøperen skal ta hensyn til før kjøpet.

Saken viser også at uttalelser fra tredjepersoner, som en leieboer, veier lite når selger motsier dem og det ikke finnes annen dokumentasjon.

Kort oppsummert

• Avvik ved el-anlegget i en eldre bolig der rapporten hadde gitt TG 2 og varslet om manglende dokumentasjon.
• Nemnda mente det ikke var påvist noen mangel og ikke sannsynliggjort at selger hadde gitt uriktige opplysninger.
• Kjøperen fikk ikke medhold i kravet på 28 771 kroner.