Råte i kledning og manglende stikkprøver: delvis medhold (FinKN 2025-929)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig oppført i 1919 og solgt for 7,8 millioner kroner i 2023. Den ble markedsført som en eldre, men påkostet bolig, og selger hadde gjort flere oppgraderinger etter kjøpet i 2020. I tilstandsrapporten fikk veggkonstruksjon, vinduer og dører mørk TG 2 (avvik som kan kreve tiltak). Kledningen ble opplyst å være skiftet omkring 1990, og rapporten sa at alderen tilsa at enkelte bord måtte skiftes og at utvendige flater trengte skraping og maling. Vinduskarmene var slitte med sprekker i trevirket. Rapporten nevnte ikke råteskader.

I egenerklæringen (skjema der selger svarer på spørsmål om boligen) opplyste selger om tidligere råteskader i gulv som var utbedret i 2019 og 2022. Kjøperen overtok i desember 2023. Da kjøperen planla vedlikehold, ble det oppdaget råteskader rundt vinduene, og kjøperen reklamerte (ga skriftlig beskjed om mangelen) i august 2024.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

En skaderapport fant tydelige tegn til råte i kledning, råte i bunnen av karmene på fem vinduer og skader på ytterdøren. Utbedringskostnadene ble anslått til mellom 304 778 og 506 084 kroner etter hvilket tilbud eller estimat man ser på. Kjøperen krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) på 534 839 kroner, erstatning for utgifter til juridisk bistand og takst, og forsinkelsesrente.

Kjøperen mente at selgers takstmann skulle ha funnet råteskadene ved befaringen, og at rapportens risikoopplysninger derfor ikke kunne brukes mot kjøperen. Selgers forsikringsselskap, HDI, mente at takstmannen hadde fulgt forskriften og at skadene kunne ha utviklet seg etter befaringen. Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga selskapet medhold.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda kom til et annet resultat enn sekretariatet. Tre ting veide tyngst.

For det første krever forskriften at den bygningskyndige tar stikkprøver på typiske skadesteder, som nederst på panelet og rundt vinduene. Nemnda fant ikke at dette fremgikk av rapporten, og ingen uttalelse fra takstmannen viste at det var gjort. Nemnda mente at råte sannsynligvis ville blitt funnet, og at forskriften ikke gir rom for skjønn her.

For det andre var det ikke godtgjort at de omfattende skadene hadde utviklet seg etter befaringen. En råteskade ved ett vindu var også omtalt i dokumentene fra forrige salg.

For det tredje gjelder det etter fast nemndspraksis en presumsjon for takstansvar når en konkret forpliktelse i forskriften ikke er oppfylt. Kostnadene var så store at skaden virket inn på boligens verdi.

Prisavslaget ble likevel mye lavere enn kravet. Nemnda trakk fra et skjønnsmessig beløp for at kjøperen fikk helt nye vinduer og ny kledning, med vekt på boligens alder og de generelle risikoopplysningene. Prisavslaget ble satt til 200 000 kroner, inkludert kostnad til sakkyndig. I tillegg ble 25 031 kroner i erstatning for juridisk bistand tilkjent. Egenandel ble trukket fra, og det ble tilkjent forsinkelsesrente. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at en tilstandsrapport som ikke oppfyller forskriftens minstekrav, kan gi grunnlag for krav, også når boligen er gammel og rapporten gir TG 2. Nemnda ser særlig på om takstmannen faktisk har undersøkt de stedene som er mest utsatt for råte.

Samtidig viser saken at et krav om full utbedring sjelden gir full utbetaling. Når du får nye deler i stedet for gamle, trekker nemnda fra for det.

Kort oppsummert

• Råte i kledning, vinduer og dør i en enebolig fra 1919, som takstmannen ikke hadde nevnt.
• Nemnda mente at kravet om stikkprøver ikke var oppfylt, og at det var en mangel.
• Kjøperen fikk delvis medhold, med 200 000 kroner i prisavslag av 534 839 kroner som ble krevd.