Vannkran, råte, el og parkett i enebolig fra 1997: ikke medhold (FinKN 2025-361)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig oppført i 1997. Selger hadde kjøpt den i 2021, og kjøperen fikk den solgt for 3,55 millioner kroner i 2023. I salgsdokumentene stod det at vaskerommet hadde opplegg for vaskemaskin. Taket fikk tilstandsgrad 1, men rapporten sa at mer enn halvparten av forventet brukstid var passert. Det elektriske anlegget fikk også tilstandsgrad 1, og det ble opplyst at det var fra byggeåret og skjult i veggene. Innvendige overflater, blant dem parketten, fikk tilstandsgrad 1. Gulvkonstruksjonen mot grunnen fikk derimot lys tilstandsgrad 2 (avvik som ikke krever umiddelbare tiltak), fordi det var registrert svikt i gulvet flere steder.

Kort tid etter overtakelsen tok kjøperen kontakt med selskapet. Vaskemaskinen lot seg ikke koble til vannkranen. Det var råte på vindskiene, altså kantbordene på taket. En stikkontakt i stuen og to spotter på badet virket ikke. Gulvene var skjeve, og parketten buet seg.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) på 334 199 kroner, etter fratrekk for egenandel, i tillegg til forsinkelsesrente. Det meste av beløpet gjaldt gulvet. Et firma kjøperen hadde brukt, anslo at gulvet ville koste 309 745 kroner å utbedre. Vindskiene ble anslått til 18 750 kroner, og vannkranen kostet 1 691 kroner å bytte. Elektrikeren fakturerte 4 888 kroner.

Selskapet, som var selgerens boligselgerforsikring (forsikring som dekker kjøperens krav mot selger), avviste kravet. Det mente boligen var i samsvar med det kjøperen kunne forvente. Selskapet pekte på at kjøperen var gjort kjent med svikt i gulvet, at el-anlegget var utslitt etter alder, og at taket var opplyst å ha passert halve brukstiden.

Hva nemnda la vekt på

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) kom til at forholdene i hovedsak var vanlige vedlikeholdskostnader ved kjøp av en 26 år gammel bolig. Nemnda sluttet seg til dette. Tre ting var viktige.

For det første vannkran, vindski og el-anlegg. Feilene var små, og risikoopplysningene i salgsdokumentene talte mot kjøperen. Nemnda mente at avvikene lå innenfor det som er å vente, jf. avhendingslova § 3-2.

For det andre gulvet, som var det store kravet. Kjøperen viste til at parketten hadde tilstandsgrad 1. Nemnda svarte at selve feilen var den svikten i gulvet som var opplyst om. Parketten var trolig fra byggeåret, og alderen var ikke oppgitt. Kjøperen måtte derfor regne med at den kunne være rundt 26 år gammel.

For det tredje risikoen. Salgsdokumentene sa ikke hva som var årsaken til svikten. Da overtok kjøperen risikoen for hva årsaken kunne være, og for hvor dyr en utbedring ble.

Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at en god tilstandsgrad på ett punkt ikke nødvendigvis hjelper når et nærliggende punkt i samme rapport er nevnt med et avvik. Nemnda leser rapporten samlet. Når en svakhet er beskrevet, men årsaken er uklar, bærer kjøperen risikoen for at utbedringen blir dyrere enn ventet.

Saken viser også at mange små feil i en bolig på over tjue år lett regnes som normalt vedlikehold. Feilene må gå ut over det salgsdokumentene ga grunn til å vente.

Kort oppsummert

• Kjøperen reklamerte på vannkran, råte på vindski, el-feil og sviktende parkettgulv i en enebolig fra 1997.
• Nemnda mente feilene lå innenfor det som er å vente, og at svikten i gulvet var opplyst om ved salget.
• Selskapet fikk medhold, så kjøperen fikk ikke prisavslag.