Renteøkning ga høyere felleskostnader: ikke medhold (FinKN 2024-800)

Hva saken gjaldt

Boligen var en 4-roms leilighet på Østlandet, oppført i 2019. Den ble solgt for 3,85 millioner kroner, i tillegg til andel fellesgjeld på 3 121 000 kroner. Budet ble akseptert 12. juli 2023, kontrakten ble inngått dagen etter, og kjøperen overtok 29. september 2023.

Salgsoppgaven oppga fellesutgifter på 15 012 kroner i måneden. Av dette var 9 828 kroner kapitalkostnader på fellesgjelden, som bygget på en rente på 4 prosent. Selger hadde svart nei på spørsmål om vedtak som kunne gi økte felleskostnader.

Etter overtakelsen viste fakturaen kapitalkostnader på 12 964 kroner i måneden, altså 3 136 kroner mer enn oppgitt. Fra 22. mai til 30. september 2023 hadde borettslaget varslet fire renteendringer på sin nettside, og renten hadde gått fra 4 til 5,38 prosent. Kjøperen fikk i tillegg en fast månedlig faktura på 306 kroner for garasje. Den var ikke nevnt i salgsoppgaven.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde 403 040 kroner i prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake), og forsinkelsesrente. Hun mente at opplysningene om felleskostnadene var mangelfulle og uriktige.

Selskapet, som hadde selgerens boligselgerforsikring, avviste først kravet. Det viste til at selgerens opplysningsplikt gjelder frem til budet ble akseptert, og at det ikke var uventet at renten gikk opp. Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) mente likevel at det var en mangel, og satte prisavslaget til 110 000 kroner etter fradrag for kjøperens egenandel. Selskapet sa at det ville følge dette. Kjøperen klaget til nemnda og mente beløpet var for lavt.

Hva nemnda la vekt på

Alle var nå enige om at opplysningene om kapital- og garasjekostnader var uriktige, og at det var en mangel. Striden gjaldt bare beløpet. Nemnda la vekt på tre ting.

For det første metoden. Nemnda mente et forholdsmessig prisavslag (basert på hvor mye verdien av boligen faller) passer best (§ 4-12 første ledd). Det gir rom for et skjønn, og tar høyde for usikkerheten ved å gjøre en årlig merkostnad om til et engangsbeløp.

For det andre sammenligning med tidligere saker. Der hadde en årlig forskjell på 5 236 kroner gitt et prisavslag på 75 000 kroner, og en forskjell på 7 272 kroner gitt 60 000 kroner. Nemnda mente at sekretariatets skjønn på 120 000 kroner i denne saken var forsvarlig. Fra beløpet ble kjøperens egenandel trukket (§ 3-1 fjerde ledd).

For det tredje renteøkningen 25. august 2023, som kom etter budet, men før overtakelsen. Kjøperen mente den måtte regnes med. Nemnda var uenig, fordi kjøperen ikke kunne ha en berettiget forventning om at renten ble stående uendret etter budet. Forsinkelsesrente ble tilkjent. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at tidspunktet for budet avgjør hva selger må opplyse om. Endringer i renten som kommer etter budaksept, er kjøperens risiko.

Saken viser også at høyere felleskostnader ikke gir et prisavslag som tilsvarer summen av alle merkostnadene fremover. Nemnda vurderer verdifallet skjønnsmessig, og beløpet blir ofte langt lavere enn kravet. Her ble kravet på 403 040 kroner til 110 000 kroner.

Kort oppsummert

• Kapitalkostnadene steg fordi renten på fellesgjelden gikk opp fra 4 til 5,38 prosent, og en garasjekostnad var ikke oppgitt.
• Mangelen var erkjent, og striden gjaldt bare beløpet. Renteøkning etter budet regnes ikke med.
• Selskapet fikk medhold på beløpet: kjøperen fikk 110 000 kroner mot et krav på 403 040 kroner.