Krypkjeller og avløpsrør i tomannsbolig: ikke medhold (FinKN 2025-1115)

Hva saken gjaldt

Boligen var den ene halvdelen av en tomannsbolig delt loddrett, i Vestland, oppført i 1969. Den ble solgt for 5,875 millioner kroner i mai 2023 og overtatt 23.6.23. Salgsoppgaven omtalte boligen som «God standard».

Tilstandsrapporten ga både krypkjelleren og dreneringen TG 2, i den mørke varianten som betyr at avviket kan kreve tiltak. Ifølge takstmannen var tilkomsten til krypkjelleren begrenset, jordgrunnen var fuktig, og at en søyle var satt ned direkte i jorden, noe som gir risiko for råte og setninger. Han kalte blindkjellere av denne alderen risikokonstruksjoner med tanke på fukt og kondens. Dreneringen var utbedret ved egeninnsats i 2020, men rapporten sa at det til tider fortsatt kunne stå overvann i hagen, og at ny drenering ikke kunne utelukkes. Avløpsrørene av plast fikk TG 1.

I november 2023 fikk kjøperen tilbakeslag av avløpsvann fra sluket på badet. Avløpet fra badet, som var lagt i 2019, var koblet til et rør for overvann og takvann i krypkjelleren, og kloakk og papir hadde tettet det. Det var også svakheter ved det eksisterende røret det egentlig skulle vært koblet til. Kjøperen fikk dessuten se bilder som viste at krypkjelleren til tider hadde vært oversvømt, og en rapport om utvendige avløpsrør fra 2020 utarbeidet for naboen. Kjøperen reklamerte (meldte fra om feilene) i perioden 27.11.23 til 4.7.24.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) for utbedringskostnadene, etter fradrag for egenandelen, med forsinkelsesrente. Kravet var på 632 788 kroner. Kjøperens takstmann mente at dreneringen burde fått TG 3, og anslo ny drenering til 562 500 kroner. Kjøperen mente at forholdene var upåregnelige etter § 3-2, og at selgeren ga mangelfulle opplysninger etter § 3-7. Kjøperen viste også til at selgerens takstmann bare hadde gitt generelle risikoopplysninger om krypkjelleren.

Selskapet, som var selgerens boligselgerforsikring, mente at det var gitt omfattende risikoopplysninger om både krypkjelleren og dreneringen, og at selgeren ikke plikter å opplyse om at naboens avløp hadde vært tett i 2020. Selskapet hadde allerede godtatt to andre mangler i saken, forurensede drensmasser og manglende dokumentasjon på elektrisk arbeid, og utbetalt 80 000 kroner etter fradrag for egenandelen. Disse er ikke en del av nemndas prøving.

Hva nemnda la vekt på

Flertallet tiltrådte sekretariatets (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) begrunnelse og la vekt på følgende.

For det første risikoopplysningene. Både krypkjelleren og dreneringen var gitt TG 2, med tydelige advarsler om fukt, sig og mulig behov for ny drenering. Da var det ikke et avvik fra det kjøperen med rimelighet kunne forvente at vann sto i krypkjelleren og at dreneringen måtte skiftes.

For det andre avløpsrørene. Rørene var 54 år gamle ved overtakelsen, og kjøperen måtte regne med å skifte dem på kort sikt. Naboens rapport fra 2020 beskrev ikke en feil ved rørene, bare at en propp langt nede i gaten ble åpnet. Selgeren hadde ikke opplysningsplikt om det.

For det tredje takstmannens undersøkelser. Nemnda fant at tilstandsrapporten hadde noen avvik fra forskriften § 2-14, men at de var ubetydelige sett hen til mangelens art og omfang, jf. forskriften § 1-5. Flertallet la vekt på de konkrete risikoopplysningene og at takstmannen ikke hadde kunnet inspisere krypkjelleren fullt ut.

Mindretallet mente at avvikene fra forskriften ikke var ubetydelige, og at man da måtte se bort fra alle opplysningene om krypkjelleren. Da stod bare selgerens opplysning om drenering igjen, og den passet dårlig med krypkjellerens tilstand. Mindretallet mente at boligen var mangelfull.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at klare risikoopplysninger i tilstandsrapporten, som TG 2 og advarsler om fukt, kan gjøre skader påregnelige selv om de blir større enn ventet. Kjøperen må regne med å ta den risikoen, særlig i en bolig som er over femti år gammel og med bygningsdeler som er vanskelige å inspisere.

Saken viser også at selgerens opplysningsplikt ikke omfatter alle tidligere hendelser. En enkelt tilstopping hos naboen ble ikke regnet som en feil ved rørene.

Kort oppsummert

• Feil ved avløpsrør, fukt i krypkjelleren og sviktende drenering i en tomannsbolig fra 1969, med krav om 632 788 kroner.
• Flertallet mente at risikoopplysningene gjorde forholdene påregnelige, og at selgeren ikke hadde brutt opplysningsplikten.
• Kjøperen fikk ikke medhold. Ett medlem mente at boligen var mangelfull.