Råte i takkonstruksjonen i enebolig fra 1960: ikke medhold (FinKN 2026-161)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig med kaldloft fra 1960, solgt for 2,35 millioner kroner i september 2024 og overtatt 10. oktober 2024. Selger hadde eid huset siden 1996. Salgsoppgaven beskrev en bolig med normal standard. I tilstandsrapporten fikk taktekking, nedløp og beslag og takkonstruksjon/loft alle TG 2 (avvik som kan kreve tiltak).

Rapporten var tydelig om taket. Den sa at tiden for utskifting av undertak og taktekking nærmet seg. Den viste til fuktskjolder, misfarging på undertaket og spikere som stakk gjennom. Det var målt fukt i treverket mot pipen. Luftingen av takkonstruksjonen var dårlig, og rapporten skrev at slik dårlig lufting erfaringsmessig kan føre til kondensskader (fukt som dannes når varm luft møter kalde flater). Selger hadde i egenerklæringen svart nei på spørsmål om kjennskap til råte, men ja på utettheter i taket rundt pipen. Selger hadde utført noe arbeid på taket selv i 2023.

I juni 2025 fjernet kjøperen listverk og veggplater i forbindelse med oppussing og fant råteskader i takkonstruksjonen. Flere bjelker rundt pipen var sterkt råteskadet.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) på opptil 300 000 kroner, som var pristilbudet for utbedring. Kjøperen mente skaden var stor og upåregnelig, at hovedårsaken var vanninnsig og ikke kondens, og at selger måtte ha kjent til forholdet siden selger hadde arbeidet på taket. Kjøperen mente også at taket burde fått TG 3.

Selgers forsikringsselskap, Anticimex, avviste kravet. Selskapet pekte på at skaden var skjult og først ble synlig da man åpnet konstruksjonen. Det viste også til de omfattende risikoopplysningene om fukt og kondens. Selskapet mente selger ikke kjente til skaden.

Hva nemnda la vekt på

Flertallet, to av tre medlemmer, kom til at boligen ikke hadde en mangel. Tre forhold veide tyngst.

For det første gjelder alder. I en bolig fra 1960 må en regne med noe råte og slitasje. Skadene her var riktignok store og hadde utviklet seg over lang tid, ifølge en skaderapport minst 20 år.

For det andre hadde tilstandsrapporten advart om akkurat denne risikoen. Skaderapporten pekte på kondens på grunn av manglende lufting som hovedårsak. Rapporten hadde nevnt dårlig lufting og at det kunne gi kondensskader. Kjøperen regnes som kjent med det som står i en godkjent tilstandsrapport. TG 2 på tak, tekking og beslag er dessuten en dårlig tilstandsvurdering, og fuktmerker var påvist flere steder.

For det tredje mente flertallet at det ikke var grunnlag for ansvar fordi selger skulle ha gitt uriktige opplysninger eller holdt noe tilbake. Kjøperen hadde ikke gjort sannsynlig at selgers eller takstmannens opplysninger var mangelfulle. Flertallet så heller ingen grunn til å kritisere at taket fikk TG 2 og ikke TG 3.

Dissensen

Et medlem mente at skjulte råteskader på bærebjelkene var en mangel (dissens betyr at nemnda er uenig). Mindretallet mente kjøperen kunne regne med å måtte skifte taktekking og undertak, men ikke med så alvorlig råte i bærekonstruksjonen. Fagkyndige hadde kalt det en alvorlig strukturell risiko. Mindretallet viste til at selger siden lovendringen i 2022 som utgangspunkt bærer risikoen for skjulte feil, og ville gitt prisavslag for merutgiftene til nye bærebjelker.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at skadens alvor ikke alene avgjør utfallet. Det som betyr mest, er hva du fikk vite før kjøpet. Når tilstandsrapporten peker på fukt, dårlig lufting og risiko for skjulte kondensskader, kan nemnda regne skaden som påregnelig, selv om den er omfattende og skjult.

Den viser også at TG 2 på flere sentrale deler av taket teller. Det er ikke nok at skaden ligger skjult i konstruksjonen.

Kort oppsummert

• Alvorlig råte i bærebjelker rundt pipen i en enebolig fra 1960, funnet ved oppussing.
• Flertallet la vekt på risikoopplysningene i tilstandsrapporten om fukt og dårlig lufting.
• Selskapet fikk medhold, mot én stemme. Kjøperen fikk ikke medhold.