Feil fundament under tilbygg, dyrere drenering: delvis medhold (FinKN 2026-998)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig i Akershus, oppført i 1966 og solgt for 6,52 millioner kroner ved kjøpekontrakt datert 25.10.22. Kjøperen overtok 5.12.22. Salgsoppgaven kalte den en innholdsrik enebolig og opplyste at carporten var fra 1968. Carporten fikk TG 2 (avvik som kan kreve tiltak) etter en forenklet vurdering.

I tilstandsrapporten fikk grunnmur og fundamenter «TG 0 og 1», mens byggegrunnen fikk TG IU (ikke undersøkt). Dreneringen var delvis fra 1966 og delvis fra 2013. Deler av den fikk TG 2, blant annet fordi takvann ikke ble ledet forsvarlig bort fra grunnmuren og fordi grunnmuren manglet fuktsikring på flere vegger. I egenerklæringen (skjemaet der selger svarer på spørsmål om boligen) opplyste selger, som hadde kjøpt i 1987, om fuktmerke i en bod og ny drenering på deler av østveggen og hele sørveggen. På spørsmål om skjevheter og setningsskader svarte selger nei.

Etter overtakelsen viste det seg at det ikke lot seg gjøre å drenere rundt tilbygget. Fagfolk mente årsaken var feil utførelse av fundamentet og feil masse under det. Det hadde ingen såle. Flere firmaer ga rapporter og tilbud, og tilbygget hadde setningsskader.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde 606 100 kroner i prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake), subsidiært (hvis ikke det første kravet førte frem) 700 625 kroner. I tillegg krevde kjøperen erstatning for egenandelen på 4 000 kroner til juridisk bistand og forsinkelsesrenter. Kjøperen viste til at grunn og fundamenter hadde TG 0 og 1 uten konkrete risikoopplysninger, og at selger hadde bodd i boligen i 35 år og drenert den. Tilbygget hadde synlige skjevheter som det ikke var opplyst om.

Selskapet, som hadde boligselgerforsikringen, erkjente at fundamenteringen var en mangel. Det mente at prisavslaget skulle settes til den rimeligste forsvarlige løsningen, og at kostnader til drenering måtte holdes utenfor, fordi kjøperen måtte regne med å måtte utbedre dreneringen.

Hva nemnda la vekt på

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) tilkjente 350 000 kroner. Nemnda kom frem til et lavere beløp. Avgjørelsen var enstemmig.

For det første var mangelen erkjent for fundamentet under tilbygget og carporten. Nemnda presiserte at selskapet ikke hadde erkjent noen mangel ved selve dreneringen, og at kjøperen heller ikke hadde reklamert på den. Men fordi fundamentfeilen gjorde dreneringen dyrere, måtte merkostnaden regnes med i prisavslaget.

For det andre tok nemnda utgangspunkt i det siste notatet fra kjøperens takstfirma. Det anslo samlede utbedringskostnader på 303 050 kroner, fordelt på fundament og oppretting av tilbygget og merkostnader ved dreneringen. Fagfolkene på begge sider var i stor grad enige om løsningen, og det var vanskelig å få entreprenører til å gi pris. Rivning av tilbygget ble sett på som dyrere.

For det tredje ble det ikke gjort fradrag for standardheving eller forlenget levetid. Kjøperen hadde ment at merkostnadene ved drenering ville komme igjen ved neste utskifting, men nemnda mente ikke det var sannsynliggjort et restlyte (en varig verdiforskjell). Etter fradrag for egenandelen ble prisavslaget 293 050 kroner. Kjøperen fikk i tillegg de 4 000 kronene og forsinkelsesrenter.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at selv når mangelen er erkjent, kan beløpet bli stående som hovedstriden. Utmålingen tar utgangspunkt i den rimeligste forsvarlige utbedringen, og fagfolkenes rapporter må være konkrete for at de skal bli lagt til grunn.

Den viser også at en feil ved ett byggverk kan gi merkostnader ved en annen jobb, her dreneringen, og at slike merkostnader kan tas med. Kravet må likevel avgrenses til det du faktisk har reklamert på. Nemnda regnet ikke med at det som uansett måtte gjøres med dreneringen, var en del av tapet.

Kort oppsummert

• Feil fundament under et tilbygg og en carport ga dyrere drenering og setningsskader.
• Selskapet erkjente mangelen. Striden gjaldt beløpet, og nemnda bygde på kjøperens takstfirmas siste anslag.
• Kjøperen fikk delvis medhold, med et prisavslag på 293 050 kroner.