Rekkehus fra 1966: fukt, rotter og skjevt gulv, delvis medhold (FinKN 2025-612)

Hva saken gjaldt

Boligen var et rekkehus fra 1966, solgt som dødsbo for 3,75 millioner kroner ved kontrakt av 16.10.23. Salgsprospektet sa at huset hadde stort behov for oppgradering, men også at det var velholdt. Tilstandsrapporten ga byggegrunn, fundamenter, grunnmur, drenering og sikring mot fukt TG 2. Kjøkkenet fikk TG 1, uten registrert knirk eller skader på gulvet. Om etasjeskillet av trebjelkelag het det bare at det ville forekomme skjevheter og ujevnheter. Selger var et dødsbo, så det fantes ingen egenerklæring med opplysninger.

Etter overtakelsen fant kjøperen fire forhold: fukt- og råteskader i kjelleren på grunn av dårlig drenering, rotteskader, feil ved veranda og levegg, og svikt, skjevheter og knirk i gulvet mellom første etasje og underetasjen. Åtte rapporter og pristilbud fra fagfolk ble lagt frem, blant annet et tilbud på 738 750 kroner for utvendig drenering.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) og erstatning, til sammen 1 407 287 kroner. Kjøperen mente forholdene var upåregnelige, at opplysningene var mangelfulle og at tilstandsrapporten var ugyldig.

Selskapet, som hadde selgerens boligselgerforsikring, erkjente ansvar for de tre første forholdene. Det bestred at etasjeskillet var en mangel, mente det måtte gjøres fradrag for standardheving og forlenget levetid (at kjøper får en bedre eller lengre levetid enn før), og bestred erstatningskravet.

Hva nemnda la vekt på

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga kjøperen delvis medhold for de tre første forholdene, med 454 995 kroner i prisavslag inkludert takstutgifter. Det mente gulvet ikke var en mangel. Nemnda var enig om de tre første, men landet annerledes på det fjerde.

Det avgjørende var at tilstandsrapporten uttrykkelig sa at kjøkkengulvet var undersøkt uten funn av knirk eller skader. Selv om skjevheter var nevnt, mente nemnda etter en tvilsom vurdering at kjøperen kunne forvente et gulv uten slike feil. Nemnda fant altså en mangel etter § 3-2.

Med det fjerde forholdet satte nemnda prisavslaget skjønnsmessig til 525 000 kroner, inkludert mva. og egenandel. I tillegg ble kjøperen tilkjent lagerleie. Nemnda satte også et beløp på 50 000 kroner for kostnader til bistand, men bare under forutsetning av at kjøperen faktisk hadde et dokumentert tap. Kjøperen hadde ikke lagt frem slik dokumentasjon. Forsinkelsesrente ble tilkjent. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at én konkret opplysning i tilstandsrapporten kan veie tyngre enn en generell advarsel. Kjøperen vant på gulvet fordi rapporten sa noe bestemt om det. Den viser også at selv om selskapet erkjenner ansvar, kan beløpet bli hardt omstridt. Det gjøres normalt fradrag for standardheving, og kjøperen får sjelden hele kravet. Kjøperen fikk 525 000 kroner av 1 407 287 kroner. Erstatning for kostnader forutsetter dokumentasjon.

Kort oppsummert

• Rekkehus fra 1966 med fukt og råte, rotter, feil ved veranda og skjevt gulv.
• Selskapet erkjente tre forhold, og nemnda mente gulvet også var en mangel.
• Kjøperen fikk delvis medhold med 525 000 kroner i prisavslag, langt under kravet.