Råte bak kledning montert av ufaglærte: ikke medhold (FinKN 2025-1162)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig fra 1947, solgt for 3,3 millioner kroner. Salgsoppgaven beskrev den som trivelig og velholdt, men sa også at den hadde varierende tilstand og standard. Tilstandsrapporten ga veggkonstruksjonen TG 2 (avvik som kan kreve tiltak). Rapporten opplyste at kledningen var skiftet i 2008 og 2009 av ufaglærte, at det var lite eller ingen lufting bak kledningen, og at den stedvis var feil montert. I egenerklæringen (selgers eget skjema om boligens tilstand) svarte selger nei på spørsmål om utettheter i fasaden.

I forbindelse med musesikringsarbeid oppdaget kjøperen råteskader bak den utvendige kledningen. En takstmann kom til at bunnsvillen (den nederste bjelken i veggen) var råtnet langs hele den opprinnelige boligen. Skaden var gammel og skyldtes trolig fukt fra grunnmuren og kondens, forsterket av to lag med vindsperre og manglende lufting. Utbedringen ble beregnet til 246 626 kroner.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) på 246 626 kroner, i tillegg til erstatning for sakskostnader og takstutgifter og forsinkelsesrenter. Kjøperen mente at råteskaden var noe kjøperen ikke kunne regne med i lys av boligens alder og opplysningene i salgsmaterialet. Kjøperen mente også at selgers takstmann hadde gitt mangelfulle opplysninger, fordi det ikke var tatt stikkprøver slik forskriften krever.

Selskapet, som hadde selgers boligselgerforsikring (forsikringen selger har tegnet for å dekke kjøperens krav), avviste kravet. Det mente at kjøperen hadde meldt fra for sent, og at det uansett ikke var noen mangel. Boligens alder og risikoopplysningene tilsa at kjøperen måtte regne med slike forhold.

Hva nemnda la vekt på

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) kom til at det ikke var noen mangel, og nemnda var enig. Nemnda la vekt på tre ting.

For det første var råteskaden ikke et avvik kjøperen ikke kunne regne med (§ 3-2). Boligen var gammel, og tilstandsrapporten hadde varslet om nettopp ufaglært arbeid, feil montering og dårlig lufting. Nemnda mente det var vanskelig å se råte i en eldre konstruksjon bak slik kledning som utenfor det kjøperen måtte forvente.

For det andre kunne ikke nemnda se at takstmannen hadde gjort noe galt (§ 3-7). Takstmannen hadde skrevet at det bare var gjort en begrenset kontroll med stikkprøver. Stikkprøver er tilfeldige, og at det senere ble funnet råte bak kledningen betyr ikke at slike prøver ikke ble tatt. Forskriften sier heller ikke hvor mange stikkprøver som skal tas.

For det tredje ville en eventuell feil hos takstmannen uansett ikke ha hjulpet kjøperen. Rapporten hadde allerede opplyst om ufaglært montering og manglende lufting, og flere opplysninger om synlige feil kunne knapt ha påvirket budet. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at åpenhet om risiko i tilstandsrapporten har stor betydning. Når rapporten sier at arbeid er gjort av ufaglærte og at lufting mangler, kan det bli vanskelig å hevde at senere råteskader er en overraskelse, særlig i en bolig fra 1947.

Saken viser også at en skade som blir funnet der takstmannen ikke tok stikkprøve, ikke i seg selv viser at takstmannen gjorde en feil. Kjøper må kunne peke på noe mer enn at skaden ble oppdaget senere.

Kort oppsummert

• Råte i bunnsvillen bak kledning som ufaglærte hadde montert, i en bolig fra 1947.
• Rapporten hadde opplyst om ufaglært arbeid, feil montering og dårlig lufting.
• Nemnda mente det ikke var noen mangel, ga selskapet medhold, og kjøperen fikk ikke prisavslag.