Mugg i ventilasjonskanaler i leilighet fra 2002: delvis medhold (FinKN 2026-178)

Hva saken gjaldt

Boligen var en fireroms endeleilighet på Østlandet, oppført i 2002 og solgt for 14 900 000 kroner med kontrakt i april 2024. Kjøperen overtok 1. august 2024. Selger var ikke selv bosatt, og salget ble gjort ved fullmakt. Tilstandsrapporten ga ventilasjonen TG 1 (ingen eller kun mindre avvik) og opplyste at filtrene var skiftet regelmessig. Fullmaktshaveren skrev i egenerklæringen at det hadde vært regelmessig service på ventilasjonen.

Etter overtakelsen ble luften i leiligheten dårlig. Et VVS-firma fant at den ene motoren i aggregatet var defekt. Reparasjon ville koste omkring 10 000 kroner, og selger betalte kjøperen dette beløpet. Under arbeidet så firmaet at kanalene fra begge badene var svært skitne og fulle av mugg. De anbefalte å bytte dem av tekniske og helsemessige grunner, og for å hindre at muggsporer spredte seg. Arbeidet krevde at taket på ett bad ble revet.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde 20 960 kroner i prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake), med forsinkelsesrente. Kostnaden besto av 7 860 kroner for kanalene og 13 100 kroner for arbeid med å komme til i badetaket. Kjøperen mente at ventilasjonen hadde TG 1 og at det ikke var gitt noen negative opplysninger, så muggen var et avvik fra det han kunne vente etter avhendingsloven § 3-2.

Forsikringsselskapet, som hadde selgerens boligselgerforsikring (forsikring som dekker selgerens ansvar for mangler), avviste kravet. Selskapet mente at saken var oppgjort gjennom forliket der selger dekket 10 000 kroner. Det mente at en muntlig avtale er like bindende som en skriftlig, og at kjøperen bar risikoen for at omfanget ikke var avklart. Selskapet mente også at det holdt å rengjøre kanalene.

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) mente at forholdet ikke var endelig forlikt og at det var en mangel.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda var i hovedtrekk enig med sekretariatet. Tre ting veide tyngst.

For det første avtalen. Nemnda la til grunn at det fantes en muntlig avtale om at selger skulle betale 10 000 kroner fordi aggregatet måtte repareres. Men den kunne ikke se at avtalen også omfattet mugg og skitt i kanalene på badene.

For det andre mangelen. Ventilasjonen hadde TG 1, og ved salget ble det ikke gitt noen negative opplysninger om anlegget eller kanalene. Tilstanden var derfor et avvik fra det kjøperen med rimelighet kunne vente.

For det tredje beløpet. Nemnda så at rengjøring kunne vært et alternativ, men var usikker på om det ville vært nok siden fagfolk hadde anbefalt utskifting. Den la derfor til grunn at nødvendige utbedringskostnader var 20 960 kroner. Det ble likevel trukket fra for standardheving og for kjøperens egenandel på 10 000 kroner, og prisavslaget ble satt til 9 000 kroner, med forsinkelsesrente. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at en avtale med selger om én ting ikke uten videre gjelder alt annet som dukker opp senere. Nemnda så på hva partene faktisk var enige om, og avtalen om aggregatet dekket ikke kanalene.

Den viser også at et krav kan være berettiget uten å gi full kostnad tilbake. Egenandelen og et fradrag for standardheving gjør at prisavslaget kan bli lavere enn regningen, særlig når kravet er lite.

Kort oppsummert

• Mugg i ventilasjonskanalene på to bad i en leilighet fra 2002, etter at selger hadde betalt for å reparere aggregatet.
• Nemnda mente at den muntlige avtalen ikke omfattet kanalene, og at TG 1 og fraværet av negative opplysninger gjorde muggen til en mangel.
• Kjøperen fikk delvis medhold, med 9 000 kroner i prisavslag av kravet på 20 960 kroner.