Farlig el-anlegg i enebolig fra 1973: delvis medhold (FinKN 2025-261)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig i Innlandet fra 1973, solgt for 2,7 millioner kroner med kjøpekontrakt 13.4.23 og overtatt 3.7.23. Salgsoppgaven sa at flere bygningsdeler hadde utlevd eller nesten utlevd levetiden sin, og at kjøperen måtte regne med ekstra kostnader i forhold til et nytt bygg. Tilstandsrapporten ga el-anlegget «mørk» TG 2 (avvik som kan kreve tiltak), og etasjeskillene fikk TG 2 og TG 3 på grunn av målte skjevheter i gulvene. Selger hadde opplyst at arbeid på el-anlegget bare var gjort av faglærte.

Etter overtakelsen fant kjøperen fire forhold. El-anlegget var ufagmessig og farlig, med varmgang i et bryterpunkt. Det rant vann ned gjennom kjøkkenviften fordi avtrekkskanalen på loftet var uisolert. Himlingen over stuevinduene hadde en svak nedbøyning. I tillegg var det gjort en utsparing ved trappen til kjelleren med bjelker som var kappet uten god understøttelse.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) på 379 586 kroner. I tillegg krevde han erstatning for advokatutgifter på 124 343 kroner og for takstutgifter på 16 406 kroner, og forsinkelsesrenter. Blant tallene i saken var et tilbud på 301 360 kroner for nytt el-anlegg og et anslag på 4 850 kroner for kjøkkenavtrekket. Kjøperen mente at alle forholdene var upåregnelige og at selger hadde gitt mangelfulle opplysninger.

Selskapet, som hadde selgerens boligselgerforsikring, avviste først kravet, men erkjente senere ansvar for el-anlegget og kjøkkenavtrekket. Det mente at det måtte trekkes mye fra for standardheving (at boligen blir bedre enn avtalt). Om himlingen mente selskapet at kjøperen hadde reklamert for sent.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda la til grunn at det var en mangel (at boligen avviker fra det kjøperen med rimelighet kunne vente) ved el-anlegget og kjøkkenavtrekket, siden selskapet hadde godtatt det. Uenigheten gjaldt himlingen, trappen og beløpet.

For det første var ikke himlingen en mangel. Kjøperen kunne ikke vente mye av en 50 år gammel bolig, og det var gitt klare risikoopplysninger og opplysninger om skjevheter. Nemnda viste til at en lignende sak hadde endt uten mangel.

For det andre var ikke trappen en mangel. Kjøperen skulle uansett gjøre arbeid der, så det hadde nesten ingen økonomisk betydning. Sett i lys av skjevhetene i rapporten var ikke mangel sannsynliggjort.

For det tredje ble prisavslaget satt til 100 000 kroner. Kjøkkenavtrekket var en lokal utbedring uten fradrag. På el-anlegget ble det trukket for standardheving, fordi kjøperen ikke kunne vente noe særlig av anlegget og nå får et helt nytt, med dokumentasjon og reklamasjonsrett. Nemnda la til 16 406 kroner for den sakkyndige rapporten, og etter kjøperens egenandel ble prisavslaget 106 406 kroner.

For det fjerde fikk kjøperen 35 000 kroner i erstatning for advokatutgifter. Kravet hadde ført frem på to av fire forhold, og utgiftene ble derfor bare delvis dekket. Forsinkelsesrenter kom i tillegg.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at et krav med flere forhold kan få ulikt utfall på hvert punkt. Forhold som ligner det tilstandsrapporten allerede har advart om, får ofte ikke medhold. Da bærer kjøperen risikoen, selv om skaden kan bli større enn ventet.

Den viser også at et tilbud om helt nytt anlegg ikke gir full kostnad i prisavslag. Blir du stilt bedre enn avtalt, trekkes det fra. Et forhold du uansett skulle bygge om, har liten verdi som krav.

Til slutt viser saken at utgifter til fagkyndig rapport kan tas med i prisavslaget.

Kort oppsummert

• En enebolig fra 1973 hadde farlig el-anlegg og en lekkasje ved kjøkkenavtrekket. Himling og trapp ble også krevd.
• Nemnda mente at bare el-anlegget og avtrekket var mangler. Prisavslaget ble 106 406 kroner etter fradrag for standardheving og egenandel.
• Kjøperen fikk delvis medhold, også med 35 000 kroner for advokatutgifter og forsinkelsesrenter.