På denne siden
På denne siden
Saksbanken

Takstansvar og tilstandsrapport: slik vurderer Finansklagenemnda

Tilstandsrapporten er ofte det viktigste dokumentet kjøper støtter seg på, og tvister om takstansvar er blant de vanligste i nemnda. Nemnda har behandlet 599 slike saker fra 2022 til 2026, og kjøper fikk helt eller delvis medhold i 41 prosent av dem. Utfallet henger sammen med tilstandsgraden, boligens alder, risikoopplysningene i rapporten og om takstmannen kan lastes for å ha oversett noe.

ÅrSakerFullt medholdDelvis medholdIkke medholdHelt eller delvis medholdMedian krav
2022821216027 %349 680 kr
2023837324447 %346 478 kr
20241453717151 %285 000 kr
202519476312436 %287 148 kr
2026951425245 %300 000 kr
Alle år5991922935141 %304 499 kr

Saker realitetsbehandlet av Finansklagenemnda Eierskifte. Avviste saker er ikke med.

Hvor ofte kjøper får medhold

Finansklagenemnda Eierskifte har behandlet 599 saker der takstansvar eller innholdet i tilstandsrapporten var et sentralt spørsmål, i perioden 2022 til 2026. I 19 saker fikk kjøper medhold, i 229 saker delvis medhold og i 351 saker ikke medhold. Kjøper fikk dermed helt eller delvis medhold i 41 prosent av sakene. I 63 saker var nemnda delt (dissens).

Tallene gjelder saker som endte i nemnda. De sier ikke hvor ofte tilstandsrapporter er feil, og de er ingen prognose for en enkelt sak. «Helt eller delvis medhold» betyr at kjøper fikk noe, ikke at kjøper fikk alt som ble krevd. Median krav i disse sakene var 304 499 kroner. Antall saker har økt: 82 saker i 2022 og 83 saker i 2023, deretter 145 saker i 2024 og 194 saker i 2025, og 95 saker i 2026 (så langt).

Temaet dekker to ting som ofte flyter i hverandre. Den første er selgers ansvar for det selgers takstmann har oversett. Nemnda behandler en slik takstmann i praksis som selgers forlengede arm, men bare dersom han har utvist en form for kvalifisert klanderverdighet. Den andre er hva tilstandsrapporten forteller kjøper om boligen, særlig gjennom tilstandsgradene (TG 0 til TG 3, der TG 1 betyr svake symptomer eller normal slitasje og TG 2 betyr et utbedringsbehov på sikt). Tilstandsgraden sier noe om hva kjøper kan forvente, og mange av sakene handler om hvor mye en god tilstandsgrad veier mot boligens alder.

Når kjøper fikk medhold

Mønsteret i sakene med medhold er at rapporten ga kjøper en konkret, positiv forventning, og at det ikke var gitt risikoopplysninger som dempet den. Begge sakene under gjaldt en mangel som nemnda kaller vesentlig (boligen var i klart dårligere stand enn kjøper hadde grunn til å regne med), og begge endte med delvis medhold.

Drenering i en enebolig fra 1988 (FinKN 2022-424). Boligen ble solgt for 2,77 millioner kroner. Dreneringen var fra byggeåret og fikk TG 1, og rapporten sa at det ikke var synlige tegn til at den fungerte dårlig. Etter overtakelsen kom det vann inn gjennom grunnmuren, og en fagkyndig mente dreneringen trolig var blitt tett. Utbedringen ble anslått til 505 000 kroner, over 18 prosent av kjøpesummen, og kjøper krevde prisavslag på 540 475 kroner. Nemnda kom under tvil til at boligen hadde en vesentlig mangel. Den la avgjørende vekt på kostnadens størrelse sett mot TG 1 og på at det ikke var gitt risikoopplysninger om dreneringen. Nemnda fant det også usikkert om vanlig elde var årsaken. Prisavslaget ble satt til 250 000 kroner, inkludert utgifter til sakkyndig, etter et betydelig fradrag for standardheving (at kjøper får en helt ny drenering).

To bad fra 2012 i en tomannsbolig fra 1919 (FinKN 2022-503). Boligen ble solgt for 8 millioner kroner. Badene var utført av faglærte og fikk TG 1, uten særlige risikoopplysninger. Etter overtakelsen viste to uavhengige vurderinger at membranen var ufagmessig utført og hadde ført til fukt- og råteskader. Kjøper krevde prisavslag på 450 000 kroner, i tillegg til erstatning på 53 599 kroner. Nemnda mente salgsopplysningene ga grunn til å forvente fagmessig utførte og tette bad med atskillig lengre levetid enn ni år. Selskapet hadde pekt på at kjøper uansett ville pusse opp badene, men nemnda fant ikke at det endret forventningsavviket. Prisavslaget ble satt til 350 000 kroner.

Når kjøper tapte

Kjøper fikk ikke medhold i 351 saker, altså i litt over halvparten. To typer går igjen.

Boligens alder gjorde svikt påregnelig, selv om tilstandsgraden var god (FinKN 2022-76). En enebolig fra 1968 ble solgt for 3 millioner kroner og markedsført som grundig oppusset. Avløpsrørene fikk TG 1, men takstmannen skrev at rørene ikke kunne vurderes uten spesialutstyr. Salgsdokumentene listet opp hva som var gjort, uten å nevne rørene. Etter overtakelsen fikk kjøper tilbakeslag fra avløpet, og en undersøkelse viste klemskader på røret. Kjøper krevde prisavslag på 349 550 kroner. Nemndas flertall kom under adskillig tvil til at kjøper måtte regne med at rørene kunne være fra byggeåret, og at avviket ikke var åpenbart nok til å være en vesentlig mangel. Kjøper fikk ikke medhold. Mindretallet mente kjøper hadde grunn til å stole på tilstandsgraden, og at selger må bære risikoen for at egen takstmann har vært for optimistisk. Saken viser hvor tett flere av sakene ligger.

Rapporten varslet det som senere gikk galt (FinKN 2022-347). Et småbruk med bolig antatt oppført i 1951 ble solgt for 1,6 millioner kroner. Boligen hadde TG 2 på store deler, og rapporten omtalte råte i kledning og vindskier, en mulig lekkasje og behov for å oppgradere taket. Etter overtakelsen ble det funnet råteskader etter en taklekkasje. Kjøper krevde prisavslag på 162 206 kroner og mente takstmannen burde ha fanget opp skader på himling og gesims. Nemnda mente at undersøkelsesnivået i en slik rapport ikke forutsetter at konstruksjoner åpnes, og at takstmannen ikke hadde utvist kvalifisert klanderverdighet. Boligen var solgt med betydelige risikoopplysninger. Nemnda var enstemmig, og kjøper fikk ikke medhold.

Hva som avgjør

Faktorene som går igjen i sakene er disse:

  • Tilstandsgrad og alder sett sammen. TG 1 gir en forventning om at bygningsdelen er i orden, men forventningen svekkes når delen er gammel og rapporten ikke sier noe om at den er fornyet.
  • Risikoopplysninger. Konkrete advarsler i rapporten, som råte, mulig lekkasje eller utforede vegger mot terreng, flytter risikoen over på kjøper.
  • Hva rapporten sa om undersøkelsen. Forbehold om at noe ikke lot seg kontrollere uten spesialutstyr eller uten å åpne konstruksjoner får betydning for hva kjøper kunne forvente.
  • Om takstmannen kan lastes. For at selger skal svare for takstmannens feil kreves det mer enn at rapporten viste seg å være unøyaktig. Nemnda spør om undersøkelsene var slik man i alminnelighet kan forvente.
  • Størrelsen på utbedringskostnaden. En høy kostnad sammenlignet med kjøpesummen kan gi vesentlig mangel når tilstandsgraden var god og risikoopplysninger manglet.

Kort oppsummert

  • Nemnda har behandlet 599 saker om takstansvar og tilstandsrapport, og kjøper fikk helt eller delvis medhold i 41 prosent.
  • Kjøper vinner oftest når rapporten ga en klar positiv forventning, som TG 1 uten risikoopplysninger, og kostnaden ved feilen er stor.
  • Kjøper taper oftest når boligen var gammel, når rapporten varslet risikoen eller hadde forbehold, eller når takstmannen ikke kan lastes.
  • Tallene gjelder saker som endte i nemnda, ikke boligkjøp generelt.

Alle sakene (599)

Usikker på hvordan dette slår ut for deg? Saken din kan være mer spesiell enn et standardsvar. Få saken vurdert gratis →
Gratis vurdering av din sak