Asbest, septiktank og oljetank, hus fra 1969: delvis medhold (FinKN 2024-166)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig fra 1969, solgt som den er for 3,825 millioner kroner. Selgeren var representert ved en fullmektig som aldri hadde bodd i boligen. I egenerklæringen (selgerens skjema om boligens tilstand) sto det at det var skiftet til bioolje, og at den gamle oljetanken var sanert. Salgsoppgaven sa det samme om tanken i hagen. Tilstandsrapporten opplyste at boligen hadde offentlig avløp, og at standarden i stor grad var fra byggeåret.

Etter overtakelsen fant kjøper tre ting. I fyrrom og gang i kjelleren lå det uskjermede materialer med asbest. Den gamle oljetanken var tømt, men ikke sanert etter forskriftene. Og boligen hadde en septiktank som kjøper ikke visste om, med lekkasje og avleiringer i rørene fra tanken. Kjøper reklamerte (meldte fra om mangelen) til selger i januar 2021 og til forsikringsselskapet i juli 2021.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøper krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) på 364 859 kroner. Beløpet var fordelt slik: 263 774 kroner til avløpet, 81 685 kroner til asbesten og 19 400 kroner til oljetanken. Kjøper valgte å kreve tanken fjernet, fordi det var billigere og enklere enn å få den sanert.

Selgerens forsikringsselskap avviste kravet. Selskapet mente at fullmektigen ikke kjente til forholdene, at heller ikke takstmannen gjorde det, og at opplysningene uansett ikke ville ha påvirket kjøpet. Selskapet pekte også på at boligen var fra 1969, så asbest og eldre avløp var å regne med. Om oljetanken viste selskapet til at den var opplyst som sanert, ikke fjernet.

Hva nemnda la vekt på

Nemndas sekretariat (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) hadde først gitt delvis medhold og satt prisavslaget til 60 000 kroner for asbesten. Avløp og oljetank ga etter sekretariatets syn ingen mangel. Kjøper brakte saken inn for nemnda, men klaget bare på oljetanken. Nemnda tok derfor bare stilling til den.

Tre ting avgjorde. For det første var opplysningen «gammel tank er sanert» egnet til å gi kjøper en forventning om forskriftsmessig sanering. Tømming og spyling kan være en del av jobben, men er ikke nok alene. Dermed var opplysningen uriktig, og det er en mangel etter avhl. § 3-8 (regelen om uriktige opplysninger fra selger).

For det andre mente nemnda at beløpet var lite, 19 400 kroner, men at opplysningen likevel hadde påvirket avtalen (innvirkningsvilkåret). For det tredje ble prisavslaget satt lik kjøpers krav, uten fradrag for at kjøper får en bedre tank eller lengre levetid. Sammen med beløpet for asbesten ble samlet prisavslag 79 400 kroner etter avhl. § 4-12. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at ord i en egenerklæring blir lest for hva de sier. Sanert betyr etter nemndas syn at arbeidet er gjort etter reglene, ikke bare at tanken er tømt. Nemnda så også at et lite beløp kan være nok til at en mangel foreligger.

Den viser dessuten at nemnda prøver det som faktisk klages på. Kjøper ble stående med det sekretariatet allerede hadde vurdert på asbest, avløp og septiktank, fordi klagen til nemnda bare gjaldt oljetanken.

Kort oppsummert

• Enebolig fra 1969 med asbest, septiktank og en oljetank som var opplyst som sanert.
• Nemnda mente oljetanken var en mangel fordi tømming og spyling ikke er sanering, og satte samlet prisavslag til 79 400 kroner.
• Kjøper fikk delvis medhold, fordi bare oljetanken ble prøvd på nytt av nemnda.