Vaskerom uten sluk i enebolig fra 1932: delvis medhold (FinKN 2022-539)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig oppført i 1932 og solgt for 4 525 000 kroner, som den er. Kjøper overtok i april 2021. Kjelleren var innredet i 2014 med et vaskerom og bad med toalett og dusjkabinett. Prospektet sa at bad og vaskerom i kjelleren hadde noe enklere standard.

Tilstandsrapporten ga rommet TG 2 (avvik som kan kreve tiltak), blant annet på grunn av alder og fordi rommet ikke fulgte dagens krav til membran og ventilasjon. Rapporten sa også at belegget og membranen rundt sluket ikke var kontrollert, fordi sluket var under dusjkabinettet.

Kort tid etter overtakelsen fant kjøper ut at det ikke var noe sluk der. Avløpet fra dusjkabinettet og vasken gikk ut gjennom veggen og inn i et rør i gulvet. En takstmann kjøperen hentet inn mente utbedringen kostet 72 000 kroner.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøper mente selgers takstmann burde ha sett at sluket manglet. Det kunne vært sjekket enkelt, enten ved å fjerne dekslet på kabinettet eller ved å kikke i åpningen mot gulvet. Kjøper mente også at det var gitt en uriktig opplysning om at det var sluk (§ 3-7 og § 3-8).

Kjøper krevde 92 000 kroner i prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake), inkludert utgifter til takst, og forsinkelsesrente.

Selskapet, som hadde selgerens boligselgerforsikring, avviste kravet. Det mente rapporten ikke sa at det faktisk var sluk, at det var gitt risikoopplysninger om rommet, og at verken selger eller takstmannen kjente til forholdet. Selger sa at han aldri hadde merket noe og at dusjen sjelden var brukt.

Hva nemnda la vekt på

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga selskapet medhold. Nemnda kom til et annet resultat på ett punkt. Avgjørelsen var enstemmig.

Om selgeren selv var nemnda enig med sekretariatet. Det var ikke sannsynliggjort at selger kjente til at sluket manglet. Men selger står ansvarlig for det takstmannen «måtte kjenne til», og da kommer takstmannens forhold inn.

Nemnda mente takstmannen hadde vært grovt uaktsom (gjort en alvorlig feil). Tre ting veide tyngst.

For det første var det en glipe på omkring 2,5 centimeter under dusjkabinettet. Ved å se inn i den kunne man enkelt konstatere at det ikke var noe sluk.

For det andre gikk det avløpsrør langs veggen og frem til dusjkabinettet. Nemnda mente det ga takstmannen en særlig grunn til å undersøke om det faktisk var sluk.

For det tredje er det en viktig opplysning om et rom har sluk. Kjøper hadde ikke fått vite det, og nemnda fant det klart at det ville påvirket avtalen.

Prisavslaget ble likevel bare 35 000 kroner, ikke 72 000 eller 92 000. Kjøper kunne ut fra dokumentene forvente et sluk fra boligens byggeår, så nemnda gjorde et fradrag for alder. Kjøper fikk også forsinkelsesrente. Utgifter til fagkyndig hjelp kunne ikke kreves dekket av selskapet, siden kjøper hadde egen boligkjøperforsikring.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at et forbehold i tilstandsrapporten, som at noe ikke er kontrollert, ikke alltid fritar takstmannen. Når feilen enkelt kunne ha vært sett, for eksempel gjennom en åpning, og det finnes tegn som burde vekke mistanke, kan takstmannen anses som grovt uaktsom.

Saken viser også at utfallet kan bli delvis medhold selv når kjøper har rett i at det er en mangel. Er bygningsdelen gammel, gjør nemnda fradrag for alder. Prisavslaget følger derfor ikke automatisk kostnaden ved utbedring.

Kort oppsummert

• Vaskerommet i en enebolig fra 1932 hadde ikke sluk, og rapporten sa bare at sluket ikke var kontrollert.
• Nemnda mente takstmannen var grovt uaktsom, fordi det var en glipe under dusjkabinettet og synlige avløpsrør.
• Kjøper fikk delvis medhold, med 35 000 kroner i prisavslag mot et krav på 92 000 kroner.