Lekkasje ved pipe og bad i enebolig fra dødsbo: ikke medhold (FinKN 2022-612)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig oppført i 1979, solgt som den er for 5 400 000 kroner og overtatt 2.7.21. Selger var et dødsbo (arvingene etter den som eide boligen). Arvingene skrev i egenerklæringen (skjemaet der selger opplyser hva han vet om boligen) at de ikke hadde all informasjon, men oppga det de visste.

Egenerklæringen, som var tatt inn i salgsoppgaven, opplyste at taket var skiftet i 2007, og at firmaet som gjorde jobben, hadde tråkket hull i blyet rundt pipen. Det hadde kommet vann inn langs pipen, men det var utbedret med silikon og hadde vært tett siden. Tilstandsrapporten ga taktekking og takkonstruksjon TG 1 (svake symptomer). Den registrerte tørre merker etter fukt i himlingen ved pipen og på undertaket over loftsluken. Badet var renovert i 1997 og fikk TG 2 (middels kraftige symptomer), fordi tettesjiktet var gammelt. Vann- og avløpsrør fikk også TG 2 på grunn av alder.

En uke etter innflytting fant kjøperen lekkasje ved pipen. Senere kom det frem lekkasje fra et vannrør på badet i andre etasje og takpapp som var feilmontert.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde at boligen ble satt tilbake til den standarden den skulle hatt ved kjøpet. En rapport anslo utbedringskostnadene til 158 000 kroner uten mva. Kjøperen mente selger måtte ha kjent til lekkasjene, og at takstmannen burde gått opp på loftet og undersøkt pipen. Kjøperen sa også at det er umulig å tette et pipebeslag med silikon.

Selskapet, som hadde selgerens boligselgerforsikring (en forsikring som dekker kjøpers krav mot selger), avviste kravet. Det mente at arvingene ikke kjente til forholdene, at takstmannen hadde gjort jobben innenfor sitt oppdrag, og at boligen ikke var vesentlig dårligere enn kjøperen kunne vente.

Hva nemnda la vekt på

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga selskapet medhold, og nemnda sluttet seg til. Fire forhold veide tyngst.

For det første arvingenes kunnskap. Nemnda fant ikke at det var sannsynliggjort at arvingene kjente til lekkasjene eller den feilmonterte takpappen. Den siste arvingen hadde flyttet ut av boligen i 1987.

For det andre takstmannens oppdrag. Rapporten var laget på det laveste undersøkelsesnivået, med visuelle observasjoner uten inngrep. Takstmannen forklarte at han ikke gikk ut på loftet ved pipen fordi det ikke var gulv der. Taket ble sett fra bakken. Det var ikke grunnlag for å si at han var grovt uaktsom (svært uaktsom).

For det tredje silikonutbedringen. Siden egenerklæringen var tatt inn i salgsoppgaven, visste kjøperen på forhånd at pipen var tettet med silikon. Det som er opplyst før kjøpet, kan ikke senere kreves som mangel, etter § 3-10.

For det fjerde vesentlighetskravet i § 3-9 andre punktum (at boligen må være vesentlig dårligere enn kjøperen hadde grunn til å regne med). Utbedringskostnadene var omtrent 3,6 % av kjøpesummen, i nedre sjikt av det som normalt regnes som nok. Boligen var 42 år gammel, badet og rørene hadde TG 2, og det var opplyst om både fuktmerker og hull i blyet rundt pipen. Nemnda mente kjøperen måtte regne med utbedringer, og at avviket ikke var åpenbart nok. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at et dødsbo som selger ofte har liten kunnskap om boligen. Da er det vanskelig å vise at selger visste om feilene. Den som kjøper fra et dødsbo, får derfor ofte mindre opplysninger og et svakere grunnlag for krav.

Saken viser også at det takstmannen har omtalt eller det som står i egenerklæringen, setter rammene for hva du kan forvente. Fuktmerker og gamle skader som er nevnt, gjør det vanskeligere å kreve noe senere. En takstmann som bare ser boligen visuelt, kan ikke forventes å finne skjulte feil i et loft uten tilkomst.

Kort oppsummert

• Lekkasje ved pipe, feilmontert takpapp og lekkasje på bad i en enebolig fra 1979 solgt av et dødsbo.
• Nemnda fant ikke at arvingene eller takstmannen hadde holdt tilbake opplysninger, og utbedringskostnaden var omtrent 3,6 % av kjøpesummen.
• Selskapet fikk medhold, så kjøperen nådde ikke frem med kravet.