Vann i kjelleren og terrasse uten membran: kjøper tapte (FinKN 2024-1049)

Hva saken gjaldt

Boligen var en hel tomannsbolig fra 1954, med en del som var bygget til i 1974. Den ble solgt som den er for 4,1 millioner kroner og overtatt i juli 2021. Eierskifterapporten (tilstandsrapporten) ga drenering, grunnmur, terrengforhold og rom under terreng TG 1. Samtidig opplyste den om ukjent drenering fra byggeåret, flatt terreng rundt boligen og at grunnmuren manglet synlig beskyttelse mot fukt utvendig. Terrassene fikk TG 2 (avvik som kan kreve tiltak), med sprekk i flis.

I egenerklæringen (skjemaet selgeren fyller ut om boligen) opplyste selgeren at den tilbygde delen fra 1974 i sin helhet var bygget ved egeninnsats, og at det var arbeid utført av personer uten fagbrev. Selgeren hadde også svart ja på spørsmål om fukt og pekt på en vegg som var utbedret i 2019.

I mars 2023, nesten to år etter overtakelsen, oppdaget kjøperen vann i kjelleren. Under snøsmelting hadde smeltevann trolig rent ned mellom terrassen og grunnmuren. En skaderapport pekte på sviktende drenering. Et byggefirma mente senere at terrassen sannsynligvis ikke hadde noe tettesjikt, og at gulvet hadde for dårlig fall mot grunnmuren.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde 612 500 kroner i prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake), med forsinkelsesrente. Byggefirmaet anslo 140 000 kroner for terrassen og rundt 350 000 kroner for arbeidene inne i kjelleren. Kjøperen mente at selgers takstmann burde ha oppdaget den manglende membranen, og at opplysninger var holdt tilbake (§ 3-7). Kjøperen mente også at boligen var vesentlig dårligere enn forventet (§ 3-9 andre punktum), siden kostnadene utgjorde 14,9 % av kjøpesummen, og drenering og grunnmur hadde TG 1.

Boligselgerforsikringen (forsikringen selgeren har for slike krav) avviste kravet. Selskapet pekte på at selgeren ikke visste mer enn det som var opplyst, at rapporten hadde forbehold om hva takstmannen kunne undersøke, og at fuktsikringen var oppgitt som ukjent. Selskapet viste også til alderen og til at boligens tekniske verdi var beregnet med et fradrag på 55 %.

Hva nemnda la vekt på

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga selskapet rett, og nemnda sluttet seg til det. To forhold var avgjørende.

For det første var det ikke bevis for at selgerens takstmann kjente eller burde kjenne til feil ved fuktsikringen utover det som var opplyst. Det var uklart hvordan manglende membran kunne sees ved en befaring. Skaderapporten fra forsikringsselskapets firma nevnte heller ikke manglende membran, selv om lekkasjen da var oppdaget. Det var heller ingen synlige tegn til vanninntrengning under befaringen.

For det andre gjelder regelen om vesentlig avvik bare klare misforhold mellom det kjøperen kunne vente og det hun fikk. Nemnda mente det ikke var et slikt misforhold. Den kalte det uheldig at takstmannen ga TG 1 til eldre bygningsdeler med begrenset restlevetid. Men det er det samlede bildet som teller. Alderen, de negative opplysningene om terreng, drenering og terrasse, at tiltak ville bli nødvendige på sikt, og at deler var bygget av ufaglærte, betydde at kjøperen måtte regne med at større feil kunne dukke opp. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at TG 1 på enkeltpunkter ikke alene gir trygghet. Nemnda ser på alt rapporten og egenerklæringen sier om boligen, også advarsler som står andre steder enn ved selve bygningsdelen.

Saken viser også at en eldre bolig med deler bygget av ufaglærte gir kjøperen en større risiko. Uten sikre holdepunkter for at selger eller takstmann kjente til feilen, er det vanskelig å få medhold.

Kort oppsummert

• Kjelleren fikk vanninntrengning nesten to år etter overtakelsen av en tomannsbolig fra 1954, og terrassen manglet trolig membran.
• Nemnda fant ingen bevis for at selger eller takstmann kjente til feilen, og mente kjøperen måtte regne med feil i en gammel bolig med ufaglært arbeid.
• Selskapet fikk rett, så kjøperen nådde ikke frem med kravet på 612 500 kroner.