Rør og drenering i rekkehus fra 1958: ingen mangel (FinKN 2023-169)

Hva saken gjaldt

Rekkehuset ble solgt som den er (uten forbehold om tilstanden utover det som er opplyst) for 10,6 millioner kroner. Salgsoppgaven beskrev boligen som velholdt, med flere oppgraderinger de siste årene. Tilstandsrapporten sa at dreneringen antakelig var den opprinnelige løsningen, og at røropplegget for det meste var eldre eller originalt. Drenering, vegger mot grunn og rør fikk alle TG 2 (tilstandsgrad som viser at bygningsdelen har vist symptomer på forfall eller har et avvik som kan kreve tiltak).

Selgeren hadde først levert en egenerklæring (selgerens skjema om det hun kjenner til ved boligen) uten spesielle merknader. Boligen tok tid å selge. Etter at naboen hadde funnet vann under sin egen grunnmur og satt i gang undersøkelser, lagde selgeren et revidert skjema. Der sto det blant annet at avløpsrørene var kontrollert.

Etter overtakelsen fortalte naboen kjøperne at han hadde varslet selgeren om problemer med rør og drenering. Kjøperne lot rørene fornye og fikk et tilbud på drenering.

Hva kjøperne krevde, og hva selskapet mente

Kjøperne krevde 265 180 kroner i prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake), med forsinkelsesrente. De mente selgeren visste at behovet for utbedring var akutt, og at det er forskjell på at noe er gammelt og at det må utbedres med en gang. Med riktige opplysninger ville det ha påvirket kjøpet, mente de.

Selskapet, som hadde selgerens boligselgerforsikring, avviste kravet. Det viste til at kjøperne hadde fått det reviderte skjemaet, og at begge deler var 63 år gamle og nær slutten av levetiden. Utbedring på kort sikt var derfor å regne med.

Hva nemnda la vekt på

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) og nemnda var samstemte. Tre forhold veide tyngst.

Det første gjaldt det reviderte skjemaet. Kjøperne bestred at de fikk det. Selskapet hadde ikke dokumentert at det ble sendt, og da må selgersiden bære risikoen for tvilen. Nemnda la derfor til grunn at kjøperne bare hadde de opprinnelige opplysningene. Selgeren burde ha sørget for at ny informasjon nådde kjøperne, og det var en svikt i opplysningene (§§ 3-7 og 3-8).

Det andre gjaldt hva selgeren faktisk visste. Om dreneringen var det uklart om selgeren kjente til at rørene var knekt. En fagperson hadde vært på befaring dagen etter anbudet og konkluderte ifølge selgeren med at drenering ikke var nødvendig. Rørinspeksjonen sa at ledningene «bør renses og rehabiliteres», men ikke at det haster. Naboene hadde dessuten blitt enige om ikke å skifte rørene.

Det tredje var innvirkningen på kjøpet. Uten at selgeren kjente til et helt akutt behov, mente nemnda at det var vanskelig å si at opplysningene ville ha påvirket kjøpet. Tilstandsrapporten viste at rørene og dreneringen var så gamle at utskifting kunne bli aktuelt på kort sikt.

Nemnda pekte også på at kjøperne la frem udaterte meldinger og bilder. Det var vanskelig å se om de var laget før eller etter budaksepten. Nemnda avgjør etter dokumentene og hører ikke forklaringer fra partene, noe som kan gi et svakere grunnlag.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at alderen på bygningsdelene teller mye. Er tilstandsrapporten tydelig på at rør og drenering er eldre eller originale, må kjøperen regne med utbedring i nær fremtid. For å vinne frem må det vises at selgeren kjente til et konkret og akutt behov som ikke ble sagt. Da må det dokumenteres, og datoen på dokumentene betyr noe.

Saken viser også at selgerens revidering av egenerklæringen er viktig, og at det er selgersiden som må kunne bevise at kjøperne fikk den.

Kort oppsummert

• Kjøperne krevde 265 180 kroner i prisavslag for rør og drenering i et rekkehus fra 1958.
• Nemnda fant ikke at selgeren kjente til et akutt behov som ville ha påvirket kjøpet, og fant ingen mangel.
• Selskapet fikk medhold, så kjøperne nådde ikke frem med kravet.