Soppvekst i krypkjeller under enebolig fra 1974: ikke medhold (FinKN 2024-108)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig fra 1974, solgt «som den er» for 7,3 millioner kroner. Salgsoppgaven beskrev en godt vedlikeholdt bolig på ett plan. Kjøperen overtok 28. januar 2022. Salget skjedde før lovendringen i 2022, så den gamle avhendingsloven gjaldt.

Tilstandsrapporten ga grunn og fundamenter TG 2 (avvik som kan kreve tiltak). Den sa at krypkjeller er en risikokonstruksjon som jevnlig må kontrolleres, at ventilasjonen alltid må være tilfredsstillende, og at noe innsig av fukt må påregnes. Ved befaringen virket krypkjelleren relativt tørr. Dreneringen fikk også TG 2, og rapporten skrev at det mest sannsynlig ikke var lagt drenering rundt grunnmuren. Selger hadde i egenerklæringen svart nei på spørsmål om fuktproblemer i kjelleren. Rapporten hadde det laveste undersøkelsesnivået.

Kort tid etter overtakelsen skulle kjøperen lage nytt bad. Rørleggeren fant mye vann og fukt i krypkjelleren, og fuktmåleren viste rødt utslag. En takstmann kjøperen hentet fant omfattende soppvekst på en vesentlig andel av platene i undergulvet. Han mente krypkjelleren burde hatt TG 3 (vesentlige avvik), og at skaden hadde utviklet seg over lang tid på grunn av tilsig av vann, for få ventiler og manglende fuktsperre.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake) på 290 000 kroner, med rente. Kjøperen mente at selgers takstmann måtte ha sett skadene, fordi de var omfattende og godt synlige. Kjøperen mente også at TG 2 var en uriktig opplysning, siden riktig grad var TG 3.

Selgers forsikringsselskap, HDI, avviste kravet. Selskapet pekte på at rapporten ga risikoopplysninger om krypkjelleren, og at takstmannen hadde tatt forbehold om undersøkelsene. Tilstandsgrad beror dessuten delvis på skjønn.

Hva nemnda la vekt på

Flertallet, to av tre medlemmer, fant spørsmålet vanskelig, men kom til at det ikke var en mangel. Kjøperen hevdet at det var en mangel etter to bestemmelser: at selgers takstmann ikke hadde fortalt om noe han kjente eller burde kjent til (§ 3-7), og at rapporten inneholdt en uriktig opplysning (§ 3-8).

For det første er nemndas behandling skriftlig, og det er vanskelig å bedømme hvor synlig soppveksten var. Kjøperens takstmann mente den måtte ha vært synlig. Selgers takstmann sa at krypkjelleren virket tørr. Flertallet la til grunn at det taler mot kjøperen at selgers takstmann ikke ville unnlatt å nevne soppen hvis han hadde sett den.

For det andre kreves det normalt klare holdepunkter for å slå fast at en takstmann har vært grovt uaktsom. Nemnda hadde få opplysninger om hvor grundig krypkjelleren ble inspisert, og bevisbildet var begrenset.

For det tredje var TG 2 ikke sannsynliggjort uriktig. Vurderingen beror delvis på skjønn. Rapporten hadde opplyst om risiko ved både krypkjelleren og fuktsikringen. Det var sannsynlig at skaden hadde utviklet seg etter befaringen.

Dissensen

Et medlem mente at det var en mangel (dissens betyr at nemnda er uenig). Mindretallet la vekt på uttalelsen fra kjøperens takstmann, som foretaket ikke hadde imøtegått. Tilstandsrapporter skal inspisere krypkjellere med mindre annet er nevnt, og en takstmann med kunnskap om krypkjellere som risikokonstruksjon burde undersøkt den nokså grundig. Da ville han ha oppdaget soppen og gitt TG 3.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at det er bevisene om hva takstmannen faktisk kunne se som avgjør, ikke bare at skaden er stor. Når noen sier at soppveksten var synlig og en annen sier at kjelleren virket tørr, og nemnda ikke kan prøve bevisene muntlig, står kjøperen svakt. Det kreves klare holdepunkter for grov uaktsomhet.

Saken viser også hvor mye en tilstandsrapport med advarsler om krypkjeller og drenering teller.

Kort oppsummert

• Fukt og soppvekst i krypkjeller under en enebolig fra 1974, funnet kort tid etter overtakelsen.
• Flertallet mente det ikke var bevist at takstmannen så eller burde sett soppen, og rapporten hadde advart om risikoen.
• Selskapet fikk medhold, mot én stemme. Kjøperen fikk ikke medhold.