Lekkasje fra bad med TG 2 i leilighet fra 1894: ikke medhold (FinKN 2024-997)

Hva saken gjaldt

Leiligheten lå i en bygård fra 1894 som var ombygget til leiligheter i 2012 og 2013. Den ble solgt «som den er» for 2,19 millioner kroner og overtatt i januar 2022. Salgsoppgaven beskrev badet som fra 2010, med varmekabler og flis. Tilstandsrapporten ga badet TG 2 (avvik som kan kreve tiltak). Takstmannen skrev at badet fungerte og hadde vært tett, og at det ville fungere videre med dusjkabinett. Han nevnte også at det ikke fantes dokumentasjon på oppbygningen, at sluket ikke var inspisert, og at det manglet sammenhengende flis ved terskelen.

Omtrent to år etter overtakelsen ble kjøperen gjort oppmerksom på at det rant vann fra badet inn i naboens vegg. En rørlegger fant at membranen på badet var utett. Kjøperen innhentet et pristilbud på utbedring av badet.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde 235 000 kroner i prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake), med rente. Kjøperen mente at kostnaden var over 10 prosent av kjøpesummen og at badets levetid bare så vidt var passert halvveis. Kjøperen viste også til at badet tidligst kunne være fra 2012, og at risikoopplysningene ikke hadde noe å gjøre med lekkasjen.

Selskapet, som hadde selgerens boligselgerforsikring, mente at det ikke var en vesentlig mangel. Badet hadde TG 2 og var gammelt. Selgeren kjente ikke til noen feil, og kjøperen hadde bodd i boligen i over to år før reklamasjonen.

Hva nemnda la vekt på

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga selskapet medhold. Nemnda var enig, også når den la til grunn at badet var fra 2012. Tre ting veide tyngst.

For det første fikk badet TG 2 i sin helhet. Det betyr middels kraftige symptomer på svekket tilstand. I saker der kjøper har fått medhold for et bad på 12 til 14 år, hadde badet vanligvis fått TG 1.

For det andre var det opplyst at sluket ikke var undersøkt, og at dokumentasjon på oppbygningen manglet. Kjøperen måtte derfor regne med en risiko for membranen.

For det tredje mente nemnda at en utett membran i denne sammenhengen ikke var et markant eller åpenbart avvik fra det kjøperen kunne vente. Uten et slikt avvik er det ingen vesentlig mangel etter den generelle regelen om at boligen må være som forventet (§ 3-9 andre punktum).

Nemnda merket seg kjøperens innvending om at manglende flis ved terskelen ikke hadde med lekkasjen å gjøre, men kom likevel til samme resultat.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at tilstandsgraden på et bad har mye å si for om en lekkasje senere er en mangel. Med TG 2 og opplysninger om manglende dokumentasjon må kjøperen regne med at badet kan trenge rehabilitering etter få år, selv om det virker å fungere ved salget.

Den viser også at høye utbedringskostnader ikke er nok alene. Nemnda ser også på hvor tydelig avviket er i forhold til det som ble opplyst.

Kort oppsummert

• Lekkasje fra et 12 til 14 år gammelt bad med TG 2 i en leilighet i en eldre bygård.
• Nemnda mente at TG 2, manglende dokumentasjon og at sluket ikke var undersøkt, gjorde at utett membran ikke var et markant avvik.
• Kjøperen fikk ikke medhold i kravet på 235 000 kroner.