Feil innfesting av yttertak i dødsbo fra 1969: ikke medhold (FinKN 2025-730)

Hva saken gjaldt

Boligen var en enebolig i Nordland fra 1969, solgt «som den er» for 3,2 millioner kroner i 2019. Salgsoppgaven sa at boligen holdt alminnelig god standard med tanke på alderen, men at den bar preg av manglende vedlikehold og at oppgraderinger måtte påregnes. Boligen ble solgt som dødsbo, og kjøperen ble oppfordret til å besiktige den nøye, helst sammen med en fagperson.

Tilstandsrapporten var tydelig om taket. Takkonstruksjonen fikk TG 2 (avvik som kan kreve tiltak), med opplysning om følgeskader etter en tidligere lekkasje ved kilrennen som ikke var utbedret. Renner, nedløp og beslag fikk TG 3 (store eller alvorlige avvik), og det ble opplyst at det flere ganger hadde lekket ved kilrennene. Selve taktekkingen fikk TG 1, men rapporten viste til en skaderapport fra 2018 om lekkasje og opplyste at det nye taktekket lå oppå de gamle eternittplatene.

Sommeren 2023 skulle kjøperen bygge nytt inngangsparti. Da håndverkerne rev opp takplater, viste det seg at lekter var løse, at avstanden mellom dem var feil og at taket ikke var fagmessig utført. Kjøperen reklamerte 28. juni 2023.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kjøperen krevde 692 793 kroner i prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake), takstutgifter og forsinkelsesrenter. Beløpet bygde på en rapport fra kjøperens takstmann, som mente hele taket måtte skiftes, inkludert eternittplatene som krever saneringsarbeid. Kjøperen mente at avviket var vesentlig, at selgers takstmann burde ha sett feilen og at taktekket minst skulle hatt TG 2.

Boligselgerforsikringen (selgers ansvarsforsikring), AmTrust, avviste kravet. Den pekte på dødsboet og på de mange opplysningene om fukt og lekkasje. Selskapet mente også at kravet var tapt på grunn av passivitet. Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga selskapet medhold.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda tok først stilling til om takstmannen hadde gitt for lite informasjon. Han forklarte at taket var tilsmusset med barnåler og mose, slik at det var vanskelig å se innfestingen fra stigen. Rapporten var laget etter laveste undersøkelsesnivå. Selv om nemnda la til grunn at taktekket burde hatt TG 2, kunne den ikke se at det ville ha påvirket kjøpet, siden rapporten alt varslet om lekkasjer og skader på taket.

Deretter vurderte nemnda om avviket var vesentlig. Utbedringen utgjorde 21 % av kjøpesummen, og det er over den veiledende grensen fra Høyesterett. Likevel kreves det at misforholdet mellom boligens tilstand og det kjøperen kunne regne med er utvilsomt. Nemnda mente at en utskifting av taket lå innenfor det som kunne forventes for et eldre dødsbo med mange varsler om taket.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at høye utbedringskostnader alene ikke er nok. Er et område beskrevet med flere risikoopplysninger og dårlige tilstandsgrader, kan det bli regnet som forventet at området må gjøres noe med, selv om selve feilen var en annen enn den som ble nevnt. Et salg som dødsbo med tydelig oppfordring til grundig besiktigelse svekker også et krav.

Kort oppsummert

• Feil innfesting av yttertak i en enebolig fra 1969, solgt som dødsbo.
• Nemnda mente rapporten varslet mye om taket, og at avviket ikke var utvilsomt vesentlig.
• Selskapet fikk medhold, så kjøperen nådde ikke frem med kravet.