Leilighet fra 1991 og boligkjøperforsikring: ikke medhold (FinKN 2022-600)

Hva saken gjaldt

Saken gjaldt en selveierleilighet oppført i 1991, solgt «som den er» for 2,55 millioner kroner. Kjøpekontrakten er datert 26.4.21, og kjøperen overtok 20.6.21. Kjøperen hadde tegnet boligkjøperforsikring (en forsikring som kan dekke hjelp mot selger hvis boligen har feil) hos et forsikringsselskap i forbindelse med kjøpet.

Tilstandsrapporten opplyste om synlige ufagmessigheter ved pipen og en uferdig innfesting av røykrør. Kjøkkeninnredningen fikk TG 2 (tilstandsgrad 2, som betyr at den var slitt og at utskifting på sikt var påregnelig). Selger hadde i egenerklæringen (skjemaet selger fyller ut om boligen) benektet at han kjente til feil ved ildstedet eller lekkasjer i tak og fasade.

Etter overtakelsen mente kjøperen at leiligheten hadde en rekke feil. Det gjaldt pipen, flekker på kjøkkenet, en tidligere lekkasje fra naboen over i tidligere eieres tid, manglende rengjøring og strømkabler under gulvet. Kjøperen mente også at bakterier og fukt gjorde henne syk og ødela møblene, og ville heve kjøpet (at kjøpet oppheves og partene leverer tilbake det de har fått).

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

I denne saken var det ikke selger som var motpart, men kjøperens eget forsikringsselskap. Kjøperen krevde videre juridisk bistand i saken mot selger. Selskapet hadde hjulpet henne å reklamere overfor selgers forsikringsselskap (reklamasjon vil si å melde fra om feilen), men avslo videre bistand 26.1.22.

Selskapet mente for det første at det ikke var sannsynlig at kjøperen ville nå frem mot selger, etter reglene om selgers kunnskap, uriktige opplysninger og vesentlig dårligere stand (avhendingsloven §§ 3-7 og 3-8 og § 3-9 andre punktum). For det andre mente det at kjøperen ikke hadde dokumentert forholdene, selv om selskapet flere ganger hadde bedt om det. Kjøperen hadde bare lagt frem et bilde av en hvit skinnstol, uten forklaring. Vilkårene krever at den forsikrede gir opplysninger og bevis nok til at selskapet kan vurdere saken.

Hva nemnda la vekt på

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga selskapet medhold, og nemnda sluttet seg til det. Tre ting veide tyngst.

For det første var forholdene ikke godt nok dokumentert. Nemnda avgjør saker skriftlig, ut fra dokumentene som partene legger frem. Den gjør ingen egne undersøkelser. Partene må selv fremlegge dokumentasjonen, og den må understøtte både kravet og de påståtte mangelene.

For det andre var flere av forholdene svake i seg selv. Pipen var opplyst om i tilstandsrapporten. Kjøkkenet var opplyst som slitt. Kjøperen hadde signert overtakelsesprotokollen med bekreftelse på at rengjøringen var godkjent. Feievesen og brannvesen hadde godkjent pipen, og kjøperen hadde selv fått den utbedret. Den tidligere lekkasjen hos naboen var utbedret, og kjøperen viste ingen konkrete følger for sin leilighet.

For det tredje tok nemnda ikke stilling til nye forhold som kjøperen løftet frem etterpå. De var ikke en del av saken, og nemnda forutsatte at selskapet vurderer dem på vanlig måte. Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at en boligkjøperforsikring ikke gir automatisk hjelp. Dekningen forutsetter at det er sannsynlig at du vil nå frem mot selger, og at du selv bidrar med opplysninger og bevis. Bare en beskrivelse av at boligen er i dårlig forfatning, er ikke nok.

Det som er nevnt i tilstandsrapporten, regnes ofte ikke som en skjult feil. Det som du har bekreftet i overtakelsesprotokollen, kan heller ikke uten videre brukes senere. Har du utbedret noe selv før selger fikk sjansen til å rette, kan kravet svekkes.

Kort oppsummert

• Kjøperen av en leilighet fra 1991 ville ha videre bistand fra sin egen boligkjøperforsikring for å gå mot selger og heve kjøpet.
• Nemnda mente feilene ikke var tilstrekkelig dokumentert, og at flere av dem var opplyst om eller godkjent ved overtakelsen.
• Selskapet fikk medhold, og kjøperen nådde ikke frem med kravet.